Die teuersten Fehler für alle, die in Nordsardinien ein Ferienhaus vermieten, sind: ohne CIN (nationaler Identifikationscode für Ferienunterkünfte in Italien) und IUN (der regionale Code) zu veröffentlichen, keine Gas- und Kohlenmonoxidmelder und Feuerlöscher zu haben, das Self-Check-in nur mit der Keybox zu machen und die Steuern falsch zu behandeln. Die ersten drei können zu Strafen von Hunderten bis Tausenden Euro führen; die anderen Fehler, vom falschen Inserat bis zur aufgeschobenen Wartung, bezahlt man mit schlechten Bewertungen und verlorenen Buchungen.
Seit 2011 verwalten wir Ferienhäuser in Porto Torres, Stintino, Alghero, Castelsardo und in der Gallura, und das sind die Fehler, die wir am häufigsten sehen. Wir haben sie in vier Gruppen eingeteilt: Regeln, Sicherheit und Gäste, Steuern, Verwaltung.
| Fehler | Was du riskierst | Wie du es vermeidest |
|---|---|---|
| Inserat ohne CIN oder CIN nicht angebracht | 800 bis 8.000 €, wenn der CIN fehlt; 500 bis 5.000 €, wenn er nicht angebracht oder angegeben ist, plus Entfernung des Inserats | Beantrage IUN und CIN vor der Veröffentlichung und gib beide an |
| Keine Gas-/CO-Melder oder Feuerlöscher | 600 bis 6.000 € pro Verstoß | Installiere sie in jedem Haus, mindestens einen Feuerlöscher pro Stockwerk |
| Self-Check-in nur mit der Keybox | Ungültige Identifizierung; die unterlassene Meldung an die Questura (Polizeipräsidium) ist eine Straftat | Identifizierung persönlich oder per Videoanruf in Echtzeit |
| ROSS1000 (Statistikportal der Region Sardinien für Tourismus) oder die Kurtaxe auslassen | Versäumte Pflichten gegenüber Region und Gemeinde; nicht eingezogene Kurtaxe bleibt zu deinen Lasten | Sende die Daten für jeden Aufenthalt und lies die Satzung der Gemeinde |
| Glauben, dass die Quellensteuer des Portals alles abdeckt | Nicht erklärte Einkünfte, abgeglichen mit den Daten der Portale | Erkläre alle Mieten und ziehe die Quellensteuer ab |
| Drei Wohnungen als Privatperson vermieten | Gewerbliche Tätigkeit ohne SCIA (Gewerbeanzeige): 2.000 bis 10.000 € | Zähle deine Häuser vor der Saison mit dem Steuerberater (commercialista) durch |
| Ein Inserat, das zu viel verspricht | Negative Bewertungen und Rückerstattungen | Echte Entfernungen, aktuelle Fotos, Einschränkungen klar benannt |
| Kurze Saison und feste Preise | Monatelang leeres Haus | Ein anderer Kalender und andere Preise für jeden Zeitraum |
| Aufgeschobene Wartung | Defekte mitten in der Hochsaison | Kontrollen im Frühling und am Ende der Saison |
| Kein Ansprechpartner vor Ort | Ungelöste Probleme, unzufriedene Gäste | Eine erreichbare Person in der Nähe des Hauses |
Jedes Haus in der Kurzzeitvermietung muss den CIN haben, den nationalen Code, der in der Datenbank des Tourismusministeriums mit SPID oder CIE (italienische digitale Identitätsnachweise) beantragt wird. Auf Sardinien braucht man zusätzlich den regionalen Code IUN, den man vor dem CIN erhält und zusammen mit ihm angibt. Beide müssen in jedem Inserat auf jedem Portal stehen, und der CIN muss außen am Gebäude angebracht sein. Ab dem 20. Mai 2026 entfernen die Portale Inserate ohne gültigen CIN. Für Privatpersonen, die ein oder zwei Häuser vermieten, ist außerdem die Meldung an die Gemeinde (Comune) nötig: Die Formulare ändern sich von Gemeinde zu Gemeinde, prüfe also die Website des SUAPE (kommunale zentrale Anlaufstelle für gewerbliche Tätigkeiten) von Porto Torres, Sassari, Stintino oder deiner Gemeinde.
Viele Eigentümer senden die Gästedaten an die Questura und denken, sie seien fertig. Auf Sardinien muss aber jeder Aufenthalt zusätzlich der Region für die Statistik gemeldet werden, über das System ROSS1000 (früher SIRED): Das sind zwei getrennte Pflichten. Dann gibt es die Kurtaxe, die von der Gemeinde abhängt: Wenn deine Gemeinde sie eingeführt hat, bist du es, der sie einzieht und abführt, es sei denn, das Portal hat eine direkte Vereinbarung mit der Gemeinde. Lies die Gemeindesatzung vor der Saison, nicht danach.
Das ist kein Rat, sondern eine Pflicht für jedes Haus in der Kurzzeitvermietung, auch für Privatpersonen: funktionierende Melder für brennbare Gase und Kohlenmonoxid sowie vorschriftsmäßige Feuerlöscher mit mindestens 6 kg oder 6 Litern, mindestens einer pro Stockwerk, an sichtbarer Stelle. Eine zweistöckige Villa in Stintino braucht also mindestens zwei. Die Strafe beträgt 600 bis 6.000 € pro Verstoß, aber vor allem sind es Geräte, die deine Gäste schützen. Prüfe zu Beginn jeder Saison Batterien und Ablaufdatum.
Das „blinde“ Self-Check-in, bei dem der Code der Schlüsselbox gesendet wird, nachdem die Dokumente per Chat eingegangen sind, reicht nicht aus. Nach dem Urteil des Consiglio di Stato (Staatsrat) Nr. 9101 vom 21. November 2025 muss die Identifizierung persönlich oder aus der Ferne in Echtzeit erfolgen, zum Beispiel per Videoanruf, wobei geprüft wird, ob das Gesicht zum Dokument passt. Die Daten müssen dann innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft über Alloggiati Web (Polizeiportal zur Gästemeldung) gesendet werden, bzw. innerhalb von 6 Stunden, wenn der Aufenthalt nur eine Nacht dauert. Die Meldung zu unterlassen ist eine Straftat. Die vollständigen Regeln stehen im Leitfaden zu den Vorschriften zur Kurzzeitvermietung auf Sardinien.
Wenn das Portal die Zahlung einzieht, behält es 21 % ein und stellt dir bis zum 16. März die Certificazione Unica (CU, jährliche Steuerbescheinigung) aus. Aber seit 2024 ist diese Quellensteuer nur eine Vorauszahlung: Die Mieten müssen immer erklärt werden, und die Quellensteuer wird von den Steuern abgezogen. Wenn der Gast dich direkt bezahlt, gibt es keine Quellensteuer, aber die Erklärung ist trotzdem nötig. Denk daran, dass die Portale dem Fiskus jedes Jahr melden, wie viel du eingenommen hast, ohne Mindestschwellen für Vermietungen.
2026 beträgt die cedolare secca (italienische Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen) bei Kurzzeitvermietungen 21 % für ein Haus nach deiner Wahl und 26 % für die weiteren. Ab der dritten im selben Jahr kurzzeitig vermieteten Wohnung gilt die Tätigkeit gesetzlich als Unternehmen: Du brauchst eine Partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) und eine SCIA beim SUAPE, und die cedolare für Privatpersonen kannst du nicht mehr nutzen. Vorsicht bei geerbten oder in Miteigentum gehaltenen Häusern: Die Zählweise ist noch nicht geklärt. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Besteuerung von Ferienhäusern und sprich mit dem Steuerberater, bevor du den Kalender öffnest.
„Nur einen Steinwurf vom Meer“ für ein Haus, das zehn Autominuten entfernt liegt, Fotos, die gemacht wurden, bevor die Sofas abgenutzt waren, kein Wort über die Treppen: Das sind die Sätze, die die schlechtesten Bewertungen erzeugen. Schreib echte Entfernungen, zu Fuß oder mit dem Auto, und die Grenzen des Hauses. Eine Wohnung in der Altstadt von Castelsardo hat eine herrliche Aussicht, aber oft viele Stufen und einen weit entfernten Parkplatz: Wenn man das vorher weiß, wählt man sie für das, was sie ist.
Nur im Juli und August mit demselben Preis den ganzen Sommer zu öffnen, ist einer der verbreitetsten Fehler, vor allem in der Gallura und in Stintino, wo die Nachfrage im Mai, Juni und September real ist. Die Preise müssen an den Zeitraum und die Nachfrage angepasst werden. Wir besprechen das ausführlich in Außerhalb von Juli und August.
Am Meer nutzt sich ein Haus schnell ab: Das Salz schädigt Fensterrahmen, Geländer und Klimaanlagenmotoren, der Mistral trägt überall Sand hinein, und ein den ganzen Winter geschlossenes Haus kann mit Feuchtigkeit und Schimmel wieder öffnen. Der richtige Zeitpunkt für Kontrollen ist der Frühling, vor dem ersten Gast, und das Saisonende. Wenn am Samstag von Ferragosto (15. August) der Boiler kaputtgeht und die Firmen geschlossen sind, kostet das immer mehr.
Ein Haus in Porto Torres von Mailand oder München aus zu verwalten, funktioniert, solange alles gut läuft. Aber wenn ein Schloss klemmt oder der Strom ausfällt, braucht man jemanden, der nur wenige Minuten entfernt ist. Und Gäste brauchen lokale Informationen: zum Beispiel, dass der Strand La Pelosa in Stintino 2026 vom 15. Mai bis zum 15. Oktober nur begrenzten Zugang hatte, mit Reservierung und einem Ticket von 3,50 €. Die Details findest du im Leitfaden zu den Stränden mit Zugangsbeschränkung in Nordsardinien.
Die vollständige Liste steht in unserer Checkliste für die Vermietung eines Ferienhauses auf Sardinien.
Das Inserat ohne CIN zu veröffentlichen: Die Strafe beträgt 800 bis 8.000 €, und die Portale entfernen Inserate ohne gültigen CIN. Auf Sardinien ist er zusammen mit dem regionalen Code IUN anzugeben.
Nur nachdem der Gast persönlich oder per Videoanruf in Echtzeit identifiziert wurde. Nach dem Urteil des Consiglio di Stato (Staatsrat) Nr. 9101/2025 reicht es nicht aus, Dokumente per Chat zusammen mit dem Code der Schlüsselbox zu senden.
Funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie Feuerlöscher mit mindestens 6 kg oder 6 Litern, mindestens einer pro Stockwerk. Sie gelten für jedes Haus in der Kurzzeitvermietung, auch für Privatpersonen.
Ab 2026 bei drei oder mehr im selben Jahr kurzzeitig vermieteten Wohnungen: Du brauchst eine Partita IVA und eine SCIA und kannst die cedolare secca nicht als Privatperson nutzen.
Ja. Die vom Portal einbehaltene Quellensteuer von 21 % ist nur eine Vorauszahlung: Die Mieten müssen erklärt werden, und die Quellensteuer wird von den geschuldeten Steuern abgezogen.
Wenn du dich nicht um Codes, Meldungen, Gäste und Wartung kümmern möchtest, übernehmen wir das: Seit 2011 betreuen wir Ferienhäuser in ganz Nordsardinien, von unserem Büro in Porto Torres aus. Wir beginnen mit einer kostenlosen Bewertung deines Hauses. Schlag AffittaSardegna dein Haus vor und wir melden uns bei dir.
Die steuerlichen und rechtlichen Informationen sind allgemeiner Natur und auf dem Stand von Oktober 2026: Für deine konkrete Situation frag deinen Steuerberater (commercialista).
