Beskatning af ferieboliger 2026 i Nordsardinien
I 2026 kan du som privatperson, der udlejer til korte ophold, vælge cedolare secca (italiensk fast skat på lejeindtægter): 21 % på lejeindtægterne fra én enkelt ejendom efter eget valg og 26 % på de øvrige, beregnet af den samlede bruttoindtægt. Fra den tredje lejlighed i korttidsudlejning betragtes aktiviteten derimod ved lov som en virksomhed. At vælge den forkerte ordning kan betyde, at du betaler tusindvis af euro for meget hvert år. Denne guide giver dig et klart overblik over mulighederne – uden at erstatte din revisor, men så du kan møde op hos ham eller hende med de rigtige spørgsmål.
Over 300 feriehuse administreret siden 2011 i det nordlige Sardinien
Vi arbejder hver dag med ejere, der vil have det meste ud af deres bolig — uden spildtid og uden overraskelser.
Vigtigt: denne guide er kun til information og udgør ikke skatterådgivning. Reglerne for korttidsudlejning ændrer sig løbende. Inden du træffer skattemæssige beslutninger, bør du altid kontakte en revisor, der er opdateret på reglerne for 2026.
Skatteordninger for korttidsudlejning i 2026
Den, der udlejer et feriehus i Italien, kan vælge mellem tre hovedordninger:
| Ordning |
Skattesats |
Egnet til |
| Cedolare secca (italiensk flat tax på udlejningsindtægter) |
21 % på én ejendom efter eget valg / 26 % på de øvrige |
Den, der har 1-2 ejendomme i korttidsudlejning |
| Ordinær IRPEF-ordning |
Progressive satser 23%→43% |
Den, der har mange fradrag eller en lav samlet indkomst |
| Erhvervsmæssig ordning |
Varierer (moms + IRES/IRPEF) |
Dem, der udlejer 3 eller flere lejligheder (fra 2026 betragtes det ved lov som erhvervsmæssig virksomhed) |
Cedolare secca: sådan fungerer den i 2026
Den mest anvendte ordning for feriehuse
Cedolare secca er en erstatningsskat for IRPEF, der forenkler beregningen og ofte sænker skattebyrden i forhold til den ordinære ordning.
Hvad cedolare secca omfatter
- Erstatter IRPEF samt regionale og kommunale tillægsskatter
- Der betales hverken registrerings- eller stempelafgift på kontrakterne
- Ingen ISTAT-regulering af lejen i kontraktperioden
Satser 2026 (budgetloven for 2024, uændret af budgetloven for 2026)
- 21% — på lejeindtægterne fra én enkelt ejendom, som du selv vælger i selvangivelsen
- 26% — på de øvrige ejendomme i korttidsudlejning (fra 2026 højst to lejligheder i alt: fra den tredje er det erhvervsmæssig virksomhed)
Bemærk: satsen på 26 % gælder også for den anden lejlighed i samme anlæg (f.eks. toværelses + etværelses i samme bygning), ikke kun for ejendomme i forskellige byer.
Den, der administrerer flere ejendomme, kan vælge, hvilken der skal omfattes af den favorable sats på 21 % — som hovedregel kan det betale sig at anvende den på den ejendom, der giver den højeste indkomst.
Inkrementel flat tax
Gælder ikke for korttidsudlejning som privatperson
Den inkrementelle flat tax beskattede stigningen i indkomst med 15 % i forhold til de tre foregående år, men den gjaldt kun for 2023 og kun for indkomst fra virksomhed eller selvstændigt erhverv med momsnummer (partita IVA). Den gælder derfor ikke for lejeindtægter fra korttidsudlejning som privatperson, selv om indkomsten svinger meget fra år til år.
Hvis du udlejer som privatperson, er det reelle valg mellem to ordninger: cedolare secca eller almindelig IRPEF.
Ordinær IRPEF-ordning
Den ordinære ordning kan være fordelagtig i særlige situationer:
- Meget lav samlet indkomst (de første IRPEF-trin på 23 %)
- Fradrag, der skal hentes hjem (fx renoveringsbonus), og som kræver en tilstrækkelig høj IRPEF: de faktiske udgifter kan ikke trækkes fra lejen, som beskattes med et standardfradrag på 5 %
- Ejendom i sameje med komplekse indkomstforhold
Generelt er cedolare secca (21 % eller 26 %) mere fordelagtig end den almindelige ordning for de fleste sardinske ejere med lønindkomst eller pension.
DAC7 — nyheden, der ændrer alt
I kraft siden 2023 — direkte indvirkning på Airbnb og Booking.com
EU-direktivet DAC7 (gennemført i Italien ved D.Lgs. 32/2023) forpligter digitale platforme som Airbnb, Booking.com og Vrbo til hvert år senest den 31. januar at indberette til skattemyndigheden (Agenzia delle Entrate) oplysninger om dem, der udlejer via dem: indtægter pr. kvartal, udlejede dage, provisioner og adressen på hver ejendom.
Hvad det betyder i praksis
- Skattemyndigheden (Agenzia delle Entrate) ved allerede, hvor meget du har tjent på OTA'erne
- Det er blevet langt mere risikabelt ikke at angive indtægter fra korttidsudlejning
- For udlejning findes der ingen mindstegrænse: alle værter indberettes, også dem med kun én booking
DAC7 er hovedgrunden til, at alle, der driver feriehuse på Sardinien, skal have styr på selvangivelsen af lejeindtægter. Fra den 20. maj 2026 skal portalerne desuden med EU-forordning 2024/1028 fjerne annoncer uden gyldigt CIN.
Turistskat på Sardinien 2026
Turistskatten er kommunal: den opkræves kun af de kommuner, der har indført den, med satser, perioder og fritagelser fastsat i deres egen vedtægt. Ejeren eller administratoren opkræver den af gæsten og indbetaler den til kommunen. Den er ikke indkomst for ejeren, men ejeren er ansvarlig for betalingen; hvis det er portalen, der inddriver lejen, hæfter portalen også.
| Kommune |
Vejledende beløb |
Gældende periode |
| Alghero |
Varierer efter kategori |
Hele året |
| Olbia |
Varierer efter kategori |
Hele året |
| Palau |
Varierer efter kategori |
Sommersæson |
| Santa Teresa di Gallura |
Varierer efter kategori |
Sommersæson |
| San Teodoro |
Varierer efter kategori |
Sommersæson |
De perioder, der er angivet i tabellen, er kun vejledende: tjek altid din kommunes gældende vedtægt og beslutninger, for beløb og perioder ændrer sig ofte. At vi ikke angiver faste beløb her, er et bevidst valg: et forkert beløb ville koste dig sanktioner.
Kildeskat på OTA'er (Airbnb, Booking.com)
Når det er portalen, der modtager gæstens betaling (Airbnb altid, Booking.com kun ved visse betalingsmåder), tilbageholder den 21 % af al leje, uanset om du har valgt cedolare secca eller ej. I praksis:
- Portalen tilbageholder 21 % af bruttolejen, indbetaler den til skattemyndighederne og udleverer til dig senest den 16. marts Certificazione Unica (den årlige skatteattest)
- Siden 2024 er det altid en acontoskat: lejeindtægterne skal angives, og den tilbageholdte skat fratrækkes de skyldige skatter (hvis din sats er 26 %, betaler du forskellen)
- Det er ikke en ekstra udgift — det er en skatteforudbetaling, der allerede er betalt
Hvis gæsten derimod betaler direkte til dig, er der ingen tilbageholdelse: du angiver og betaler det hele selv.
Opsummering: Hvornår kan hvad betale sig
| Situation |
Som regel den mest fordelagtige ordning |
| 1 ejendom, mellemhøj til høj lønindkomst |
Cedolare secca 21 % |
| 2+ ejendomme, mellemhøj til høj indkomst |
Cedolare secca (21 % på den første, 26 % på de øvrige) |
| Meget lav samlet indkomst |
Overvej den ordinære ordning sammen med en revisor |
| 3 eller flere lejligheder i korttidsudlejning |
Erhvervsmæssig virksomhed ifølge loven fra 2026: momsnummer (partita IVA) og SCIA hos kommunen |
| År med kraftig stigning i indkomsten |
Ingen særordning for private: cedolare secca eller IRPEF |
Hvorfor vælge AffittaSardegna
- Siden 2011 — professionel administration i Nordsardinien
- 300+ administrerede boliger direkte i Nordsardinien siden 2011
- Komplet administration — bookinger, rengøring, check-in/check-ud, vedligeholdelse
- Maksimering af indtjeningen — dynamiske priser og optimeret kalender
👉 Det er fint at administrere selv. At administrere bedre er mere værd.
→ Se, hvordan administrationen hos AffittaSardegna fungerer
Den reelle forskel
To identiske huse kan give helt forskellige resultater.
- Improviseret administration → høje skatter + tom kalender
- Struktureret administration → skatteoptimering + høj belægning
Det vigtigste punkt
Skat er kun en del af billedet.
Den virkelige gevinst ligger i den samlede administration:
- Dynamiske priser
- Høj belægning
- Korrekt fordeling
- Skatteoptimering
FAQ
Hvad er satsen for cedolare secca på korttidsudlejning i 2026?
I 2026 er cedolare secca på korttidsudlejning 21 % af lejen for én enkelt ejendom, som du selv vælger i selvangivelsen, og 26 % for de øvrige. Satserne blev indført ved budgetloven for 2024, og budgetloven for 2026 har ikke ændret dem; før 2024 var den 21 % for alle. Den betales af bruttoindtægten, inklusive portalernes provisioner.
Skal indtægter fra Airbnb angives i Italien?
Ja, altid. Siden 2023 giver direktivet DAC7 platforme som Airbnb pligt til hvert år at indberette til de italienske skattemyndigheder (Agenzia delle Entrate), hvor meget du har tjent, og hvilke ejendomme du har udlejet, uden mindstegrænser for udlejning. Også den kildeskat på 21 %, som portalen tilbageholder, er kun en acontoskat: lejeindtægterne skal under alle omstændigheder selvangives. Hvis du ikke selvangiver dem, risikerer du kontrol og bøder.
Hvor mange ejendomme kan man korttidsudleje, før man betragtes som erhvervsdrivende?
Fra 2026 er grænsen fastsat ved lov (L. 199/2025): som privatperson kan du kortvarigt udleje højst to lejligheder inden for samme år. Fra den tredje antages aktiviteten at være erhvervsmæssig: du skal bruge momsnummer (partita IVA) og SCIA hos kommunen, og du kan ikke længere bruge cedolare secca. Man kan også være erhvervsdrivende med blot ét eller to huse, hvis man organiseret tilbyder hotellignende services. Ved sameje eller arvede ejendomme er optællingen endnu ikke afklaret: tjek det med din revisor.
Ansvarsfraskrivelse: denne guide er udelukkende til oplysningsformål og udgør ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Oplysningerne er af generel karakter og opdateret til oktober 2026: kontrollér din specifikke situation med din revisor.
Har du et hus i Nordsardinien, som du vil have til at give indtægt?
Vi har administreret feriehuse siden 2011: bookinger, gæster, assistance. Du får indtægterne, vi tager os af resten.
Bed om en gratis vurdering →
