Belasting op vakantiehuizen 2026 in Noord-Sardinië
In 2026 kan wie als particulier voor korte periodes verhuurt kiezen voor de cedolare secca (Italiaanse vaste belasting op huurinkomsten): 21% over de huur van één pand naar keuze en 26% over de overige, berekend over de bruto-ontvangsten. Vanaf het derde appartement in korte verhuur wordt de activiteit wettelijk als onderneming beschouwd. Het verkeerde regime kiezen kan elk jaar duizenden euro's extra kosten. Deze gids geeft je een helder overzicht van de opties — zonder je boekhouder te vervangen, maar zodat je met de juiste vragen bij hem of haar aankomt.
Meer dan 300 woningen sinds 2011 beheerd in Noord-Sardinië
We werken dagelijks samen met huiseigenaren die het maximale uit hun woning willen halen — zonder tijd te verspillen en zonder verrassingen.
Belangrijke opmerking: deze gids is bedoeld ter informatie en vormt geen fiscaal advies. De regels voor kortetermijnverhuur veranderen voortdurend. Raadpleeg altijd een boekhouder die op de hoogte is van de regelgeving van 2026 voordat je fiscale beslissingen neemt.
De belastingregimes voor kortetermijnverhuur in 2026
Wie een vakantiehuis in Italië verhuurt, kan kiezen uit drie hoofdregimes:
| Regime |
Tarief |
Geschikt voor |
| Cedolare secca |
21% op één pand naar keuze / 26% op de overige |
Wie 1-2 woningen in korte verhuur heeft |
| Gewoon IRPEF-regime |
Progressieve tarieven 23%→43% |
Wie veel aftrekposten of een laag totaalinkomen heeft |
| Ondernemersregime |
Wisselend (btw + IRES/IRPEF) |
Wie 3 of meer appartementen verhuurt (vanaf 2026 wettelijk een onderneming) |
Cedolare secca: zo werkt het in 2026
Het meest gebruikte regime voor vakantiehuizen
De cedolare secca is een vervangende belasting voor de IRPEF die de berekening vereenvoudigt en de belastingdruk vaak verlaagt ten opzichte van het gewone regime.
Wat de cedolare secca omvat
- Vervangt de IRPEF en de regionale en gemeentelijke opcenten
- Er zijn geen registratiebelasting en zegelrecht verschuldigd op de contracten
- Geen ISTAT-indexering van de huur tijdens het contract
Tarieven 2026 (Begrotingswet 2024, niet gewijzigd door de Begrotingswet 2026)
- 21% — over de huur van één pand, dat je zelf kiest in de belastingaangifte
- 26% — op de overige woningen in kortetermijnverhuur (vanaf 2026 maximaal twee appartementen in totaal: vanaf de derde is het een onderneming)
Let op: het tarief van 26% geldt ook voor het tweede appartement in hetzelfde complex (bijv. een tweekamerappartement + een studio in hetzelfde gebouw), niet alleen voor woningen in verschillende steden.
Wie meerdere woningen beheert, kan kiezen welke onder het verlaagde tarief van 21% valt — in de regel is het voordeliger dat toe te passen op de woning met de hoogste inkomsten.
Incrementele flat tax
Geldt niet voor kortetermijnverhuur als particulier
De incrementele flat tax belastte de inkomensstijging ten opzichte van de drie voorgaande jaren tegen 15%, maar gold alleen voor 2023 en alleen voor inkomsten uit onderneming of zelfstandig werk met btw-nummer (partita IVA). Ze geldt dus niet voor huurinkomsten uit kortetermijnverhuur als particulier, ook al verandert het inkomen sterk van jaar tot jaar.
Verhuur je als particulier, dan is de echte keuze tussen twee regimes: cedolare secca of gewone IRPEF.
Gewone IRPEF-regeling
Het gewone regime kan in specifieke situaties voordeliger zijn:
- Zeer laag totaalinkomen (eerste IRPEF-schijven van 23%)
- Aftrekposten die je wilt terugkrijgen (bijv. renovatiebonus), waarvoor een voldoende hoge IRPEF nodig is: de werkelijke kosten worden niet van de huur afgetrokken, die wordt belast met een forfaitaire aftrek van 5%
- Woning in mede-eigendom met complexe inkomenssituaties
In het algemeen is de cedolare secca (21% of 26%) voor de meeste Sardijnse eigenaren met loon of pensioen voordeliger dan het gewone regime.
DAC7 — de nieuwigheid die alles verandert
Van kracht sinds 2023 — directe impact op Airbnb en Booking.com
De Europese richtlijn DAC7 (in Italië omgezet met D.Lgs. 32/2023) verplicht digitale platforms zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo om elk jaar vóór 31 januari de gegevens van wie via hen verhuurt door te geven aan de Agenzia delle Entrate: inkomsten per kwartaal, verhuurde dagen, commissies en het adres van elke woning.
Wat het in de praktijk betekent
- De Italiaanse belastingdienst weet al hoeveel je via de OTA's hebt verdiend
- Het niet aangeven van inkomsten uit kortetermijnverhuur is een stuk risicovoller geworden
- Voor verhuur is er geen enkele ondergrens: alle hosts worden doorgegeven, ook met slechts één boeking
DAC7 is de belangrijkste reden waarom wie vakantiehuizen op Sardinië beheert, zijn belastingaangifte van huurinkomsten volledig in orde moet hebben. Bovendien moeten de portalen vanaf 20 mei 2026, met Verordening (EU) 2024/1028, advertenties zonder geldige CIN verwijderen.
Toeristenbelasting op Sardinië 2026
De toeristenbelasting is gemeentelijk: alleen de gemeenten die haar hebben ingevoerd passen haar toe, met tarieven, periodes en vrijstellingen die in hun eigen verordening zijn vastgelegd. De eigenaar of beheerder int haar bij de gast en draagt haar af aan de gemeente. Het is geen inkomen van de eigenaar, maar de eigenaar is verantwoordelijk voor de betaling; als het portaal de huur int, is ook het portaal aansprakelijk.
| Gemeente |
Indicatief bedrag |
Toepassingsperiode |
| Alghero |
Varieert per categorie |
Hele jaar |
| Olbia |
Varieert per categorie |
Hele jaar |
| Palau |
Varieert per categorie |
Zomerseizoen |
| Santa Teresa di Gallura |
Varieert per categorie |
Zomerseizoen |
| San Teodoro |
Varieert per categorie |
Zomerseizoen |
De periodes in de tabel zijn slechts indicatief: controleer altijd de verordening en de actuele besluiten van je gemeente, want bedragen en periodes veranderen vaak. Hier geen vaste bedragen noemen is een bewuste keuze: een verkeerd bedrag zou je boetes kunnen kosten.
Voorheffing op de OTA's (Airbnb, Booking.com)
Wanneer het portaal de betaling van de gast int (Airbnb altijd, Booking.com alleen bij bepaalde betaalmethodes), houdt het 21% in op alle huuropbrengsten, of je nu voor de cedolare secca hebt gekozen of niet. In de praktijk:
- Het portaal houdt 21% van de bruto huur in, draagt die af aan de fiscus en geeft je vóór 16 maart de Certificazione Unica
- Sinds 2024 is het altijd een voorschot: de huuropbrengsten moeten worden aangegeven en de inhouding wordt in mindering gebracht op de verschuldigde belasting (als jouw tarief 26% is, betaal je het verschil)
- Het is geen extra kostenpost — het is een belastingvoorschot dat al is betaald
Betaalt de gast daarentegen rechtstreeks aan jou, dan is er geen inhouding: je geeft alles zelf aan en betaalt alles zelf.
Samenvatting: wanneer wat voordelig is
| Situatie |
Doorgaans de voordeligste regeling |
| 1 woning, gemiddeld tot hoog inkomen uit arbeid |
Cedolare secca 21% |
| 2+ woningen, gemiddeld tot hoog inkomen |
Cedolare secca (21% op de eerste, 26% op de overige) |
| Zeer laag totaalinkomen |
Overweeg de gewone regeling samen met een boekhouder |
| 3 of meer appartementen in kortetermijnverhuur |
Volgens de wet sinds 2026 een onderneming: btw-nummer en SCIA bij de gemeente |
| Jaar met sterke inkomensstijging |
Geen speciale regeling voor particulieren: cedolare secca of IRPEF |
Waarom zou je voor AffittaSardegna kiezen?
- Sinds 2011 — professioneel beheer in Noord-Sardinië
- Meer dan 300 woningen in beheer rechtstreeks in Noord-Sardinië sinds 2011
- Volledig beheer — reserveringen, schoonmaak, in- en uitchecken, onderhoud
- Inkomstenmaximalisatie — dynamische prijzen en een geoptimaliseerde kalender
👉 Zelf beheren is prima. Beter beheren is nog beter.
→ Ontdek hoe het AffittaSardegna-beheer werkt
Het echte verschil
Twee identieke huizen kunnen totaal verschillende resultaten opleveren.
- Geïmproviseerd beheer → hoge belastingen + lege agenda
- Gestructureerd beheer → fiscale optimalisatie + hoge bezetting
Het belangrijkste punt
De fiscaliteit is maar een deel van het geheel.
De echte winst zit in het complete beheer:
- Dynamische prijsstelling
- Hoge bezetting
- Juiste verdeling
- Fiscale optimalisatie
Veelgestelde vragen
Wat is het tarief van de cedolare secca op kortetermijnverhuur in 2026?
In 2026 bedraagt de cedolare secca op kortetermijnverhuur 21% over de huuropbrengsten van één enkel pand, dat je zelf in de aangifte kiest, en 26% over de overige. De tarieven zijn ingevoerd met de Begrotingswet 2024 en de Begrotingswet 2026 heeft ze niet gewijzigd; vóór 2024 was het 21% voor iedereen. Ze wordt betaald over de bruto-inkomsten, inclusief de commissies van de portalen.
Moeten inkomsten uit Airbnb in Italië worden aangegeven?
Ja, altijd. Sinds 2023 melden platforms zoals Airbnb dankzij de DAC7-richtlijn elk jaar aan de Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle Entrate) hoeveel je hebt ontvangen en welke woningen je hebt verhuurd, zonder minimumdrempels voor verhuur. Ook de bronheffing van 21% die het portaal inhoudt, is slechts een voorschot: de huurinkomsten moeten sowieso worden aangegeven. Als je ze niet aangeeft, loop je het risico op controles en boetes.
Hoeveel woningen kun je kortetermijn verhuren voordat je als ondernemer wordt beschouwd?
Vanaf 2026 is de limiet bij wet vastgelegd (L. 199/2025): als particulier kun je per jaar voor korte periodes maximaal twee appartementen verhuren. Vanaf het derde wordt de activiteit geacht ondernemerschap te zijn: je hebt een btw-nummer (partita IVA) en een SCIA bij de gemeente nodig, en je kunt de cedolare secca niet meer gebruiken. Je kunt ook ondernemer zijn met één of twee huizen, als je op georganiseerde wijze hotelachtige diensten aanbiedt. Bij mede-eigendom of geërfde woningen is de telling nog niet duidelijk: vraag het na bij je boekhouder.
Disclaimer: deze gids is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. De informatie is algemeen van aard en bijgewerkt tot oktober 2026: controleer je specifieke situatie bij je boekhouder.
Heb je een huis in Noord-Sardinië dat je wilt verhuren?
Wij verzorgen dit al sinds 2011: reserveringen, gasten, ondersteuning. Jij ontvangt de opbrengst, voor de rest zorgen wij.
Vraag een gratis beoordeling aan →
