Imposition des maisons de vacances 2026 en Sardaigne du Nord
En 2026, un particulier qui loue pour de courtes durées peut opter pour la cedolare secca (impôt forfaitaire italien sur les revenus locatifs) : 21 % sur les loyers d'un seul bien, au choix, et 26 % sur les autres, calculés sur les encaissements bruts. À partir du troisième appartement en location courte durée, l'activité est en revanche considérée par la loi comme une entreprise. Choisir le mauvais régime peut signifier payer des milliers d'euros de plus chaque année. Ce guide te donne une vision claire des options — sans remplacer ton expert-comptable, mais en te permettant de le rencontrer avec les bonnes questions.
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Remarque importante : ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. La réglementation sur les locations de courte durée évolue en permanence. Avant de prendre des décisions fiscales, consulte toujours un expert-comptable à jour de la réglementation 2026.
Les régimes fiscaux des locations de courte durée en 2026
Celui qui loue une maison de vacances en Italie peut choisir entre trois régimes principaux :
| Régime |
Taux |
Adapté à |
| Cedolare secca (impôt forfaitaire) |
21 % sur un bien au choix / 26 % sur les autres |
Qui a 1 ou 2 biens en location de courte durée |
| Régime ordinaire de l'IRPEF |
Taux progressifs de 23 %→43 % |
Ceux qui ont beaucoup de déductions ou de faibles revenus totaux |
| Régime entrepreneurial |
Variable (TVA + IRES/IRPEF) |
Ceux qui louent 3 appartements ou plus (depuis 2026, c'est une entreprise au regard de la loi) |
Cedolare secca : comment ça fonctionne en 2026
Le régime le plus utilisé pour les maisons de vacances
La cedolare secca est un impôt de substitution à l'IRPEF qui simplifie le calcul et réduit souvent la charge fiscale par rapport au régime ordinaire.
Ce qu'inclut la cedolare secca
- Remplace l'IRPEF et les taxes additionnelles régionales et communales
- Aucun droit d'enregistrement ni droit de timbre n'est dû sur les contrats
- Aucune revalorisation du loyer selon l'ISTAT pendant la durée du contrat
Taux 2026 (loi de finances 2024, non modifiés par la loi de finances 2026)
- 21% — sur les loyers d'un seul bien, que tu choisis dans la déclaration de revenus
- 26% — sur les autres biens en location de courte durée (à partir de 2026, deux appartements au maximum au total : à partir du troisième, c'est une activité d'entreprise)
Attention : le taux de 26 % s'applique aussi au deuxième appartement de la même structure (par ex. un deux-pièces + un studio dans le même immeuble), et pas seulement aux biens situés dans des villes différentes.
Celui qui gère plusieurs biens peut choisir lequel bénéficiera du taux réduit de 21 % — en règle générale, il est préférable de l'appliquer au bien qui génère le revenu le plus élevé.
Flat tax incrémentale
Ne concerne pas les locations de courte durée par un particulier
La flat tax incrémentale taxait à 15 % l'augmentation de revenu par rapport aux trois années précédentes, mais elle n'était prévue que pour 2023 et uniquement pour les revenus d'entreprise ou de travail indépendant avec numéro de TVA (partita IVA). Elle ne s'applique donc pas aux loyers des locations de courte durée perçus par un particulier, même si le revenu varie beaucoup d'une année à l'autre.
Si tu loues en tant que particulier, le choix réel se fait entre deux régimes : cedolare secca ou IRPEF ordinaire.
Régime ordinaire de l'IRPEF
Le régime ordinaire peut être avantageux dans certains cas précis :
- Revenu global très faible (premières tranches de l'IRPEF à 23 %)
- Déductions à récupérer (par ex. bonus rénovation), qui nécessitent une IRPEF assez élevée : les dépenses réelles ne se déduisent pas du loyer, qui est imposé avec un abattement forfaitaire de 5 %
- Bien en copropriété avec des situations de revenus complexes
En général, pour la plupart des propriétaires sardes qui perçoivent un salaire ou une pension, la cedolare secca (21 % ou 26 %) est plus avantageuse que le régime ordinaire.
DAC7 — la nouveauté qui change tout
En vigueur depuis 2023 — impact direct sur Airbnb et Booking.com
La directive européenne DAC7 (transposée en Italie par le décret législatif 32/2023) oblige les plateformes numériques comme Airbnb, Booking.com et Vrbo à communiquer chaque année à l'Agenzia delle Entrate, avant le 31 janvier, les données de ceux qui louent par leur intermédiaire : revenus par trimestre, jours loués, commissions et adresse de chaque bien.
Ce que cela signifie concrètement
- L'administration fiscale italienne sait déjà combien tu as gagné sur les OTA
- Ne pas déclarer les revenus de location de courte durée est devenu beaucoup plus risqué
- Pour les locations, il n'y a aucun seuil minimum : tous les hôtes sont déclarés, même avec une seule réservation
DAC7 est la raison principale pour laquelle quiconque gère des maisons de vacances en Sardaigne doit être parfaitement en règle avec la déclaration de revenus locatifs. De plus, à partir du 20 mai 2026, avec le règlement UE 2024/1028, les portails doivent retirer les annonces sans CIN valide.
Taxe de séjour en Sardaigne 2026
La taxe de séjour est communale : seules les communes qui l'ont instituée l'appliquent, avec des tarifs, des périodes et des exonérations fixés par leur propre règlement. Elle est perçue auprès du client par le propriétaire ou le gestionnaire, qui la reverse à la commune. Ce n'est pas un revenu du propriétaire, mais le propriétaire est responsable du paiement ; si c'est le portail qui encaisse le loyer, le portail en répond également.
| Commune |
Montant indicatif |
Période d'application |
| Alghero |
Varie selon la catégorie |
Toute l'année |
| Olbia |
Varie selon la catégorie |
Toute l'année |
| Palau |
Varie selon la catégorie |
Saison estivale |
| Santa Teresa di Gallura |
Varie selon la catégorie |
Saison estivale |
| San Teodoro |
Varie selon la catégorie |
Saison estivale |
Les périodes indiquées dans le tableau ne sont qu'indicatives : vérifie toujours le règlement et les délibérations à jour de ta commune, car les montants et les périodes changent souvent. Ne pas indiquer ici de chiffres fixes est un choix délibéré : un montant erroné te coûterait des sanctions.
Retenue à la source sur les OTA (Airbnb, Booking.com)
Lorsque c'est le portail qui encaisse le paiement du client (Airbnb toujours, Booking.com seulement avec certains modes de paiement), il retient 21 % sur tous les loyers, que tu aies choisi ou non la cedolare secca. En pratique :
- Le portail retient 21 % du loyer brut, le reverse au fisc et, avant le 16 mars, te remet la Certificazione Unica
- Depuis 2024, il s'agit toujours d'un acompte : les loyers doivent être déclarés et la retenue est déduite des impôts dus (si ton taux est de 26 %, tu verses la différence)
- Ce n'est pas un coût supplémentaire — c'est un acompte d'impôt déjà payé
Si en revanche le client te paie directement, il n'y a aucune retenue : tu déclares et paies tout toi-même.
Récapitulatif : quand choisir quoi
| Situation |
Régime généralement plus avantageux |
| 1 bien, revenus du travail moyens à élevés |
Cedolare secca 21 % |
| 2 biens ou plus, revenus moyens à élevés |
Cedolare secca (21 % sur le premier, 26 % sur les autres) |
| Revenu total très faible |
Envisager le régime ordinaire avec un comptable |
| 3 appartements ou plus en location courte durée |
Entreprise de plein droit depuis 2026 : numéro de TVA et SCIA auprès de la commune |
| Année de forte hausse des revenus |
Aucun régime spécial pour les particuliers : cedolare secca ou IRPEF |
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La différence réelle
Deux maisons identiques peuvent générer des résultats totalement différents.
- Gestion improvisée → impôts élevés + calendrier vide
- Gestion structurée → optimisation fiscale + taux d'occupation élevé
Le point clé
La fiscalité n'est qu'une partie du tableau.
Le vrai gain se trouve dans une gestion complète :
- Tarification dynamique
- Taux d'occupation élevé
- Bonne répartition
- Optimisation fiscale
FAQ
Quel est le taux de la cedolare secca sur les locations de courte durée en 2026 ?
En 2026, la cedolare secca sur les locations courte durée est de 21 % sur les loyers d'un seul bien, choisi par toi dans la déclaration, et de 26 % sur les autres. Les taux ont été introduits par la loi de finances 2024 et la loi de finances 2026 ne les a pas modifiés ; avant 2024, elle était de 21 % pour tous. Elle se paie sur l'encaissement brut, commissions des portails comprises.
Les revenus Airbnb doivent-ils être déclarés en Italie ?
Oui, toujours. Depuis 2023, avec la directive DAC7, des plateformes comme Airbnb communiquent chaque année à l’administration fiscale italienne (Agenzia delle Entrate) ce que tu as encaissé et quels biens tu as loués, sans seuil minimum pour les locations. La retenue de 21 % prélevée par le portail n’est elle aussi qu’un acompte : les loyers doivent de toute façon être déclarés. Ne pas les déclarer t’expose à des contrôles et à des sanctions.
Combien de biens peut-on louer en courte durée avant d'être considéré comme entrepreneur ?
Depuis 2026, la limite est fixée par la loi (L. 199/2025) : en tant que particulier, tu peux louer pour de courtes durées au maximum deux appartements la même année. À partir du troisième, l’activité est présumée entrepreneuriale : il faut un numéro de TVA (partita IVA) et une SCIA auprès de la commune, et tu ne peux plus utiliser la cedolare secca. On peut aussi être considéré comme une entreprise avec une ou deux maisons, si l’on propose de manière organisée des services de type hôtelier. En cas de copropriété ou de biens hérités, le décompte n’est pas encore clarifié : vérifie avec ton comptable.
Avertissement : ce guide a une finalité purement informative et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les informations sont de nature générale et à jour en octobre 2026 : pour ta situation spécifique, vérifie avec ton comptable.
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