Opodatkowanie domów wakacyjnych 2026 w północnej Sardynii
W 2026 roku osoba prywatna wynajmująca krótkoterminowo może wybrać cedolare secca (włoski podatek ryczałtowy od przychodów z najmu): 21% od czynszu z jednej nieruchomości do wyboru i 26% od pozostałych, liczone od przychodu brutto. Od trzeciego apartamentu w wynajmie krótkoterminowym działalność jest natomiast z mocy prawa uznawana za przedsiębiorstwo. Wybór niewłaściwego systemu może oznaczać, że co roku zapłacisz o tysiące euro więcej. Ten przewodnik daje ci jasny obraz możliwości — nie zastępuje twojego księgowego, ale pozwala ci pójść do niego z właściwymi pytaniami.
Ponad 300 domów zarządzanych od 2011 roku w północnej Sardynii
Pracujemy codziennie z właścicielami, którzy chcą wycisnąć maksimum ze swojego domu — bez straty czasu i bez niespodzianek.
Ważna uwaga: ten przewodnik ma charakter informacyjny i nie stanowi doradztwa podatkowego. Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego stale się zmieniają. Zanim podejmiesz decyzje podatkowe, zawsze skonsultuj się z księgowym, który zna przepisy na 2026 rok.
Reżimy podatkowe dla wynajmu krótkoterminowego w 2026 roku
Kto wynajmuje dom wakacyjny we Włoszech, może wybrać jeden z trzech głównych systemów:
| System |
Stawka |
Odpowiedni dla |
| Cedolare secca (podatek ryczałtowy) |
21% od jednej nieruchomości do wyboru / 26% od pozostałych |
Osoby z 1-2 nieruchomościami w wynajmie krótkoterminowym |
| Zwykły system IRPEF |
Stawki progresywne 23%→43% |
Osoby z wieloma odliczeniami lub niskimi dochodami ogółem |
| Działalność gospodarcza |
Zmienna (VAT + IRES/IRPEF) |
Osoby wynajmujące 3 lub więcej apartamentów (od 2026 roku to z mocy prawa przedsiębiorstwo) |
Cedolare secca: jak działa w 2026 roku
Najczęściej stosowany system dla domów wakacyjnych
Cedolare secca to podatek zastępujący IRPEF, który upraszcza obliczenia i często obniża obciążenie podatkowe w porównaniu z systemem zwykłym.
Co obejmuje cedolare secca
- Zastępuje IRPEF oraz dodatki regionalne i gminne
- Nie płaci się podatku rejestracyjnego ani opłaty skarbowej od umów
- Brak waloryzacji czynszu według ISTAT w trakcie trwania umowy
Stawki 2026 (ustawa budżetowa 2024, niezmienione ustawą budżetową 2026)
- 21% — od czynszu z jednej nieruchomości, którą wybierasz w zeznaniu podatkowym
- 26% — od pozostałych nieruchomości w wynajmie krótkoterminowym (od 2026 roku maksymalnie dwa mieszkania łącznie: od trzeciego to już działalność gospodarcza)
Uwaga: stawka 26% dotyczy także drugiego mieszkania w tym samym obiekcie (np. dwupokojowe + kawalerka w tym samym budynku), a nie tylko nieruchomości w różnych miastach.
Kto zarządza kilkoma nieruchomościami, może wybrać, którą objąć obniżoną stawką 21% — z reguły najbardziej opłaca się zastosować ją do nieruchomości przynoszącej najwyższy dochód.
Przyrostowy flat tax
Nie dotyczy wynajmu krótkoterminowego przez osoby prywatne
Przyrostowy flat tax opodatkowywał 15% wzrost dochodu w porównaniu z trzema poprzednimi latami, ale obowiązywał tylko w 2023 roku i wyłącznie dla dochodów z działalności gospodarczej lub samozatrudnienia z numerem VAT (partita IVA). Nie ma więc zastosowania do czynszu z wynajmu krótkoterminowego otrzymywanego przez osobę prywatną, nawet jeśli dochód bardzo się zmienia z roku na rok.
Jeśli wynajmujesz jako osoba prywatna, realny wybór jest między dwoma systemami: cedolare secca lub zwykły IRPEF.
Zwykły reżim podatkowy IRPEF
System zwykły może być korzystniejszy w określonych sytuacjach:
- Bardzo niski dochód ogółem (pierwsze progi IRPEF po 23%)
- Odliczenia do odzyskania (np. bonus remontowy), które wymagają dostatecznie wysokiego IRPEF: rzeczywistych kosztów nie odlicza się od czynszu, który jest opodatkowany z ryczałtowym pomniejszeniem o 5%
- Nieruchomość we współwłasności ze złożoną sytuacją dochodową
Ogólnie rzecz biorąc, dla większości sardyńskich właścicieli z dochodami z pracy na etacie lub z emerytury cedolare secca (21% lub 26%) jest korzystniejsza niż zwykły system.
DAC7 — nowość, która zmienia wszystko
Obowiązuje od 2023 roku — bezpośredni wpływ na Airbnb i Booking.com
Dyrektywa europejska DAC7 (wdrożona we Włoszech dekretem D.Lgs. 32/2023) zobowiązuje platformy cyfrowe takie jak Airbnb, Booking.com i Vrbo do przekazywania co roku do Agenzia delle Entrate, do 31 stycznia, danych osób wynajmujących za ich pośrednictwem: przychody w podziale na kwartały, liczba wynajętych dni, prowizje i adres każdej nieruchomości.
Co to oznacza w praktyce
- Włoski urząd skarbowy już wie, ile zarobiłeś na OTA
- Niezgłaszanie dochodów z wynajmu krótkoterminowego stało się znacznie bardziej ryzykowne
- W przypadku wynajmu nie ma żadnego progu minimalnego: zgłaszani są wszyscy gospodarze, nawet z jedną rezerwacją
DAC7 to główny powód, dla którego każdy, kto prowadzi domy wakacyjne na Sardynii, musi mieć w pełni uregulowane zeznanie podatkowe z dochodów z najmu. Ponadto od 20 maja 2026 roku, na mocy rozporządzenia UE 2024/1028, portale muszą usuwać ogłoszenia bez ważnego CIN.
Opłata turystyczna na Sardynii 2026
Opłata turystyczna ma charakter gminny: stosują ją tylko gminy, które ją wprowadziły, a stawki, okresy i zwolnienia określa ich własny regulamin. Pobiera ją od gościa właściciel lub zarządca, który odprowadza ją do gminy. Nie jest to dochód właściciela, ale właściciel odpowiada za jej wpłatę; jeśli czynsz pobiera portal, odpowiada również portal.
| Gmina |
Kwota orientacyjna |
Okres obowiązywania |
| Alghero |
Różni się w zależności od kategorii |
Cały rok |
| Olbia |
Różni się w zależności od kategorii |
Cały rok |
| Palau |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezon letni |
| Santa Teresa di Gallura |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezon letni |
| San Teodoro |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezon letni |
Okresy podane w tabeli mają charakter wyłącznie orientacyjny: zawsze sprawdzaj aktualny regulamin i uchwały swojej gminy, ponieważ kwoty i okresy często się zmieniają. Niepodawanie tu stałych kwot to świadomy wybór: błędna kwota oznaczałaby dla ciebie kary.
Zaliczka na podatek pobierana od OTA (Airbnb, Booking.com)
Gdy to portal pobiera płatność od gościa (Airbnb zawsze, Booking.com tylko przy niektórych sposobach płatności), potrąca 21% od wszystkich czynszów, niezależnie od tego, czy wybrałeś cedolare secca, czy nie. W praktyce:
- Portal zatrzymuje 21% czynszu brutto, odprowadza go do urzędu skarbowego i do 16 marca wystawia Ci Certificazione Unica (roczne zaświadczenie o dochodach i potrąconym podatku)
- Od 2024 roku jest to zawsze zaliczka: czynsze trzeba zadeklarować, a potrącony podatek odlicza się od należnych podatków (jeśli twoja stawka wynosi 26%, wpłacasz różnicę)
- To nie jest dodatkowy koszt — to zaliczka na podatek, która została już zapłacona
Jeśli natomiast gość płaci bezpośrednio tobie, nie ma żadnego potrącenia: wszystko deklarujesz i opłacasz sam.
Podsumowanie: kiedy co się opłaca
| Sytuacja |
Zazwyczaj korzystniejszy reżim |
| 1 nieruchomość, średnie lub wysokie dochody z pracy |
Cedolare secca 21% |
| 2+ nieruchomości, średnie lub wysokie dochody |
Cedolare secca (21% od pierwszej, 26% od pozostałych) |
| Bardzo niski dochód całkowity |
Rozważyć zwykły reżim wraz z księgowym |
| 3 lub więcej apartamentów w wynajmie krótkoterminowym |
Od 2026 roku z mocy prawa działalność gospodarcza: numer VAT i SCIA w gminie |
| Rok ze znacznym wzrostem dochodów |
Brak szczególnego reżimu dla osób prywatnych: cedolare secca lub IRPEF |
Dlaczego warto zaufać AffittaSardegna
- Od 2011 roku — profesjonalne zarządzanie w północnej Sardynii
- 300+ zarządzanych domów bezpośrednio w północnej Sardynii od 2011 roku
- Kompleksowa obsługa — rezerwacje, sprzątanie, zameldowanie i wymeldowanie, konserwacja
- Maksymalizacja dochodu — ceny dynamiczne i zoptymalizowany kalendarz
👉 Zarządzanie samemu jest w porządku. Lepsze zarządzanie jest warte więcej.
→ Sprawdź, jak działa zarządzanie AffittaSardegna
Realna różnica
Dwa identyczne domy mogą przynosić zupełnie różne wyniki.
- Zarządzanie na żywioł → wysokie podatki + pusty kalendarz
- Uporządkowane zarządzanie → optymalizacja podatkowa + wysokie obłożenie
Najważniejszy punkt
Podatki to tylko jedna część.
Prawdziwy zysk kryje się w kompleksowym zarządzaniu:
- Dynamiczne ustalanie cen
- Wysokie obłożenie
- Właściwa dystrybucja (kanały sprzedaży)
- Optymalizacja podatkowa
FAQ
Jaka jest stawka cedolare secca od wynajmu krótkoterminowego w 2026 roku?
W 2026 roku cedolare secca od wynajmu krótkoterminowego wynosi 21% od czynszów z jednej nieruchomości, wybranej przez ciebie w zeznaniu, i 26% od pozostałych. Stawki wprowadziła ustawa budżetowa na 2024 rok, a ustawa budżetowa na 2026 rok ich nie zmieniła; przed 2024 rokiem było to 21% dla wszystkich. Płaci się ją od przychodu brutto, wraz z prowizjami portali.
Czy dochody z Airbnb trzeba zgłaszać we Włoszech?
Tak, zawsze. Od 2023 roku, dzięki dyrektywie DAC7, platformy takie jak Airbnb co roku przekazują włoskiemu urzędowi skarbowemu (Agenzia delle Entrate) informacje o tym, ile zarobiłeś i które nieruchomości wynająłeś, bez minimalnych progów dla wynajmu. Także 21-procentowy podatek potrącany przez portal to tylko zaliczka: przychody z najmu i tak trzeba zadeklarować. Niezadeklarowanie ich naraża cię na kontrole i kary.
Ile nieruchomości można wynajmować krótkoterminowo, zanim zostanie się uznanym za przedsiębiorcę?
Od 2026 roku limit jest określony ustawą (L. 199/2025): jako osoba prywatna możesz w tym samym roku wynajmować krótkoterminowo najwyżej dwa mieszkania. Od trzeciego działalność jest uznawana za przedsiębiorczą: potrzebny jest numer VAT (partita IVA) i SCIA w gminie, a nie możesz już korzystać z cedolare secca. Można być przedsiębiorcą także z jednym lub dwoma domami, jeśli w zorganizowany sposób oferujesz usługi typu hotelowego. W przypadku współwłasności lub odziedziczonych nieruchomości sposób liczenia nie jest jeszcze wyjaśniony: skonsultuj się z księgowym.
Zastrzeżenie: ten przewodnik ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Informacje mają charakter ogólny i są aktualne na październik 2026 roku: w swojej konkretnej sytuacji skonsultuj się z księgowym.
Masz dom w północnej Sardynii, który chcesz wynajmować?
Zajmujemy się tym od 2011 roku: rezerwacje, goście, obsługa. Ty odbierasz przychody, resztą zajmujemy się my.
Poproś o bezpłatną wycenę →
