Beskattning av fritidshus 2026 på norra Sardinien
2026 kan den som hyr ut kortsiktigt som privatperson välja cedolare secca (italiensk schablonskatt på hyresintäkter): 21 % på hyran för en enda fastighet, som du själv väljer, och 26 % på övriga, beräknat på bruttointäkten. Från den tredje lägenheten i korttidsuthyrning anses verksamheten i stället enligt lag vara ett företag. Att välja fel system kan innebära att du betalar tusentals euro för mycket varje år. Den här guiden ger dig en tydlig bild av alternativen – utan att ersätta din revisor, men så att du kan komma till honom eller henne med rätt frågor.
Över 300 boenden förvaltade sedan 2011 på norra Sardinien
Vi arbetar varje dag med husägare som vill få ut det mesta av sitt hem – utan att slösa tid och utan överraskningar.
Viktig anmärkning: den här guiden är avsedd som information och utgör inte skatterådgivning. Reglerna för korttidsuthyrning förändras ständigt. Innan du fattar skattemässiga beslut bör du alltid rådfråga en revisor som är uppdaterad på reglerna för 2026.
Skatteordningar för korttidsuthyrning 2026
Den som hyr ut ett semesterhus i Italien kan välja mellan tre huvudregimer:
| Regim |
Skattesats |
Lämplig för |
| Schablonskatt (cedolare secca) |
21 % på en fastighet du väljer / 26 % på övriga |
Den som har 1-2 fastigheter i korttidsuthyrning |
| Ordinarie IRPEF-regim |
Progressiva skattesatser 23 %→43 % |
Den som har många avdrag eller låg total inkomst |
| Företagsregim |
Varierar (moms + IRES/IRPEF) |
Den som hyr ut 3 eller fler lägenheter (från 2026 är det enligt lag ett företag) |
Cedolare secca: så fungerar den 2026
Den mest använda regimen för semesterhus
Cedolare secca är en ersättningsskatt för IRPEF som förenklar beräkningen och ofta sänker skattebördan jämfört med den ordinarie regimen.
Vad cedolare secca omfattar
- Ersätter IRPEF samt regionala och kommunala tilläggsskatter
- Ingen registreringsskatt eller stämpelskatt betalas på avtalen
- Ingen ISTAT-justering av hyran under avtalstiden
Satser 2026 (budgetlagen 2024, oförändrade av budgetlagen 2026)
- 21% – på hyran för en enda fastighet, som du själv väljer i självdeklarationen
- 26% — på övriga fastigheter i korttidsuthyrning (från 2026 högst två lägenheter totalt: från den tredje räknas det som företagsverksamhet)
Observera: skattesatsen på 26 % gäller också den andra lägenheten i samma anläggning (t.ex. en tvåa + en ettrummare i samma byggnad), inte bara fastigheter i olika städer.
Den som förvaltar flera fastigheter kan välja vilken som ska omfattas av den förmånliga skattesatsen på 21 % — i regel lönar det sig att tillämpa den på fastigheten som ger högst inkomst.
Inkrementell flat tax
Gäller inte korttidsuthyrning som privatperson
Den inkrementella flat tax beskattade ökningen av inkomsten med 15 % jämfört med de tre föregående åren, men gällde bara för 2023 och bara för inkomster från företag eller egenföretagande med momsnummer (partita IVA). Den gäller alltså inte hyresintäkter från korttidsuthyrning som privatperson, även om inkomsten varierar kraftigt från år till år.
Om du hyr ut som privatperson är det verkliga valet mellan två system: cedolare secca eller vanlig IRPEF.
Ordinarie IRPEF-ordning
Den ordinarie regimen kan löna sig i vissa specifika fall:
- Mycket låg total inkomst (de första IRPEF-stegen på 23 %)
- Avdrag som ska återvinnas (t.ex. renoveringsbonus), vilka kräver en tillräckligt hög IRPEF: de faktiska kostnaderna dras inte av från hyran, som beskattas med ett schablonavdrag på 5 %
- Fastighet i samägo med komplexa inkomstförhållanden
I allmänhet är cedolare secca (21 % eller 26 %) mer förmånlig än det ordinarie systemet för de flesta sardiska ägare med inkomst från anställning eller pension.
DAC7 — nyheten som ändrar allt
I kraft sedan 2023 — direkt inverkan på Airbnb och Booking.com
EU-direktivet DAC7 (genomfört i Italien genom D.Lgs. 32/2023) förpliktar digitala plattformar som Airbnb, Booking.com och Vrbo att varje år senast den 31 januari lämna uppgifter om dem som hyr ut via dem till Agenzia delle Entrate: intäkter per kvartal, uthyrda dagar, provisioner och adressen till varje fastighet.
Vad det betyder i praktiken
- Italienska skatteverket vet redan hur mycket du har tjänat via OTA:erna
- Det har blivit mycket mer riskabelt att inte deklarera inkomster från korttidsuthyrning
- För uthyrning finns ingen miniminivå: alla värdar rapporteras, även med bara en bokning
DAC7 är den främsta anledningen till att den som driver semesterhus på Sardinien måste ha deklarationen av hyresinkomster helt i ordning. Dessutom måste portalerna från den 20 maj 2026, med EU-förordning 2024/1028, ta bort annonser utan giltigt CIN.
Turistskatt på Sardinien 2026
Turistskatten är kommunal: den tillämpas bara av de kommuner som har infört den, med avgifter, perioder och undantag som fastställs i den egna förordningen. Den tas ut av gästen genom ägaren eller förvaltaren, som betalar in den till kommunen. Den är ingen inkomst för ägaren, men ägaren ansvarar för betalningen; om det är portalen som tar emot hyran ansvarar även portalen.
| Kommun |
Vägledande belopp |
Tillämpningsperiod |
| Alghero |
Varierar beroende på kategori |
Hela året |
| Olbia |
Varierar beroende på kategori |
Hela året |
| Palau |
Varierar beroende på kategori |
Sommarsäsong |
| Santa Teresa di Gallura |
Varierar beroende på kategori |
Sommarsäsong |
| San Teodoro |
Varierar beroende på kategori |
Sommarsäsong |
Perioderna i tabellen är bara vägledande: kontrollera alltid din kommuns gällande förordning och beslut, eftersom belopp och perioder ofta ändras. Att inte ange fasta belopp här är ett medvetet val: ett felaktigt belopp skulle kosta dig sanktioner.
Källskatt på OTA:er (Airbnb, Booking.com)
När det är portalen som tar emot gästens betalning (Airbnb alltid, Booking.com bara vid vissa betalningssätt) håller den inne 21 % på all hyra, oavsett om du har valt cedolare secca eller inte. I praktiken:
- Portalen håller inne 21 % av bruttohyran, betalar in den till skatteverket och lämnar till dig senast den 16 mars intyget Certificazione Unica
- Sedan 2024 är det alltid en förskottsskatt: hyresintäkterna ska deklareras och den innehållna skatten dras av från den skatt som ska betalas (om din skattesats är 26 % betalar du mellanskillnaden)
- Det är inte en extra kostnad — det är en skatteförskottsbetalning som redan är gjord
Om gästen däremot betalar direkt till dig görs ingen innehållning: du deklarerar och betalar allt själv.
Sammanfattning: när vad lönar sig
| Situation |
Oftast den förmånligaste ordningen |
| 1 fastighet, medelhög till hög arbetsinkomst |
Cedolare secca 21 % |
| 2+ fastigheter, medelhög till hög inkomst |
Cedolare secca (21 % på den första, 26 % på de övriga) |
| Mycket låg totalinkomst |
Överväg den ordinarie ordningen tillsammans med en revisor |
| 3 eller fler lägenheter i korttidsuthyrning |
Enligt lag näringsverksamhet från 2026: momsnummer och SCIA hos kommunen |
| År med kraftig inkomstökning |
Ingen särskild ordning för privatpersoner: cedolare secca eller IRPEF |
Varför lita på AffittaSardegna
- Sedan 2011 — professionell förvaltning i norra Sardinien
- 300+ förvaltade hus direkt i norra Sardinien sedan 2011
- Komplett förvaltning — bokningar, städning, in- och utcheckning, underhåll
- Maximera intäkterna – dynamiska priser och optimerad kalender
👉 Det är okej att sköta allt själv. Att sköta det bättre är värt mer.
→ Se hur AffittaSardegnas förvaltning fungerar
Den verkliga skillnaden
Två identiska hus kan ge helt olika resultat.
- Improviserad förvaltning → höga skatter + tom kalender
- Strukturerad förvaltning → skatteoptimering + hög beläggning
Bo i Porto Cervo? Costa Smeralda: Spiaggia del Principe och Capriccioli, bland Italiens 10 vackraste stränder. Boka direkt, spara 15%. Sedan 2011.
Skatten är bara en del av bilden.
Den verkliga vinsten ligger i den kompletta förvaltningen:
- Dynamisk prissättning
- Hög beläggning
- Rätt fördelning
- Skatteoptimering
Vanliga frågor
Vad är skattesatsen för cedolare secca på korttidsuthyrning 2026?
År 2026 är cedolare secca på korttidsuthyrning 21 % på hyran för en enda fastighet, som du själv väljer i deklarationen, och 26 % på de övriga. Skattesatserna infördes genom budgetlagen för 2024 och budgetlagen för 2026 har inte ändrat dem; före 2024 var den 21 % för alla. Den betalas på bruttointäkten, inklusive portalernas provisioner.
Måste intäkter från Airbnb deklareras i Italien?
Ja, alltid. Sedan 2023 rapporterar plattformar som Airbnb varje år, enligt DAC7-direktivet, till den italienska skattemyndigheten (Agenzia delle Entrate) hur mycket du har tjänat och vilka fastigheter du har hyrt ut, utan några lägsta gränser för uthyrning. Även den källskatt på 21 % som portalen håller inne är bara ett förskott: hyresinkomsterna måste ändå deklareras. Om du inte deklarerar dem riskerar du kontroller och sanktioner.
Hur många fastigheter kan man hyra ut på kort sikt innan man betraktas som företagare?
Från 2026 är gränsen fastställd i lag (L. 199/2025): som privatperson kan du korttidshyra ut högst två lägenheter under samma år. Från den tredje antas verksamheten vara näringsverksamhet: du behöver momsnummer (partita IVA) och SCIA hos kommunen, och du kan inte längre använda cedolare secca. Man kan vara företag även med ett eller två hus, om man på ett organiserat sätt erbjuder hotellliknande tjänster. Vid samägande eller ärvda fastigheter är beräkningen ännu inte klarlagd: kontrollera med din revisor.
Ansvarsfriskrivning: den här guiden har enbart informativt syfte och utgör inte skatte- eller juridisk rådgivning. Informationen är av allmän karaktär och uppdaterad till oktober 2026: kontrollera din specifika situation med din revisor.
Har du ett hus i norra Sardinien som du vill hyra ut?
Vi sköter det sedan 2011: bokningar, gäster, support. Du får intäkterna, vi tar hand om resten.
Be om en kostnadsfri värdering →
