Besteuerung von Ferienhäusern 2026 in Nordsardinien
Im Jahr 2026 kann, wer als Privatperson kurzzeitig vermietet, die cedolare secca (italienische Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen) wählen: 21 % auf die Mieten einer einzigen Immobilie nach Wahl und 26 % auf die weiteren, berechnet auf die Bruttoeinnahmen. Ab der dritten kurzzeitig vermieteten Wohnung gilt die Tätigkeit dagegen gesetzlich als Unternehmen. Das falsche Regime zu wählen kann bedeuten, jedes Jahr Tausende Euro mehr zu zahlen. Dieser Leitfaden gibt dir einen klaren Überblick über die Optionen — er ersetzt nicht deinen Steuerberater (commercialista), hilft dir aber, mit den richtigen Fragen zu ihm zu gehen.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Leitfaden dient nur der Information und stellt keine Steuerberatung dar. Die Vorschriften zur Kurzzeitvermietung ändern sich ständig. Bevor du steuerliche Entscheidungen triffst, wende dich immer an einen Steuerberater (commercialista), der mit den Vorschriften 2026 vertraut ist.
Steuerregime für Kurzzeitvermietungen 2026
Wer in Italien ein Ferienhaus vermietet, kann zwischen drei Hauptregimen wählen:
| Regime |
Steuersatz |
Geeignet für |
| Cedolare secca (Pauschalsteuer) |
21 % auf eine Immobilie nach Wahl / 26 % auf die weiteren |
Wer 1-2 Immobilien in der Kurzzeitvermietung hat |
| Ordentliches Regime (IRPEF, Einkommensteuer) |
Progressive Sätze 23 %→43 % |
Wer viele Abzüge oder ein niedriges Gesamteinkommen hat |
| Unternehmerisches Regime |
Variiert (MwSt. + IRES, Körperschaftsteuer / IRPEF) |
Wer 3 oder mehr Wohnungen vermietet (ab 2026 gesetzlich ein Unternehmen) |
Cedolare secca: So funktioniert sie 2026
Das am häufigsten genutzte Regime für Ferienhäuser
Die cedolare secca ist eine Ersatzsteuer für die IRPEF, die die Berechnung vereinfacht und die Steuerlast gegenüber dem ordentlichen Regime oft senkt.
Was die cedolare secca umfasst
- Sie ersetzt IRPEF sowie regionale und kommunale Zuschläge
- Keine Registersteuer und keine Stempelsteuer auf die Verträge
- Keine ISTAT-Anpassung (Index des nationalen Statistikamts) der Miete während der Vertragslaufzeit
Steuersätze 2026 (Haushaltsgesetz 2024, durch das Haushaltsgesetz 2026 nicht geändert)
- 21% — auf die Mieten einer einzigen Immobilie, die du in der Steuererklärung auswählst
- 26% — auf die übrigen Immobilien in der Kurzzeitvermietung (ab 2026 höchstens zwei Wohnungen insgesamt: ab der dritten ist es ein Unternehmen)
Achtung: Der Satz von 26 % gilt auch für die zweite Wohnung im selben Gebäude (z. B. Zweizimmerwohnung + Studio im selben Haus), nicht nur für Immobilien in verschiedenen Städten.
Wer mehrere Immobilien verwaltet, kann wählen, welche unter den ermäßigten Satz von 21 % fällt — in der Regel lohnt es sich, ihn auf die Immobilie mit dem höchsten Ertrag anzuwenden.
Inkrementelle Flat Tax
Sie betrifft keine Kurzzeitvermietungen durch Privatpersonen
Die inkrementelle Flat Tax besteuerte den Einkommenszuwachs gegenüber den drei Vorjahren mit 15 %, war aber nur für 2023 vorgesehen und nur für Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder selbstständiger Arbeit mit Partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer). Sie gilt daher nicht für Mieten aus Kurzzeitvermietungen, die Privatpersonen einnehmen, auch wenn sich das Einkommen von Jahr zu Jahr stark ändert.
Wenn du als Privatperson vermietest, besteht die echte Wahl zwischen zwei Regimen: cedolare secca oder ordentliche IRPEF.
Ordentliches Regime (IRPEF, Einkommensteuer)
Das ordentliche Regime kann in bestimmten Szenarien günstiger sein:
- Sehr niedriges Gesamteinkommen (erste IRPEF-Stufen mit 23 %)
- Abzüge, die man zurückholen möchte (z. B. Renovierungsbonus), für die eine ausreichend hohe IRPEF nötig ist: Die tatsächlichen Ausgaben werden nicht von der Miete abgezogen, die mit einer pauschalen Kürzung von 5 % besteuert wird
- Immobilie in Miteigentum mit komplizierten Einkommensverhältnissen
Im Allgemeinen ist für die meisten sardischen Eigentümer mit Einkünften aus abhängiger Beschäftigung oder Rente die cedolare secca (21 % oder 26 %) günstiger als das ordentliche Regime.
DAC7 — die Neuerung, die alles ändert
In Kraft seit 2023 — direkte Auswirkungen auf Airbnb und Booking.com
Die europäische Richtlinie DAC7 (in Italien durch das Gesetzesvertretende Dekret 32/2023 umgesetzt) verpflichtet digitale Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo, der Agenzia delle Entrate (italienische Steuerbehörde) jedes Jahr bis zum 31. Januar die Daten derjenigen zu melden, die über sie vermieten: Einnahmen pro Quartal, vermietete Tage, Provisionen und Adresse jeder Immobilie.
Was das in der Praxis bedeutet
- Die Agenzia delle Entrate weiß bereits, wie viel du über die OTAs verdient hast
- Einkünfte aus Kurzzeitvermietung nicht zu erklären, ist deutlich riskanter geworden
- Für Vermietungen gibt es keine Mindestschwelle: Alle Gastgeber werden gemeldet, auch mit nur einer Buchung
DAC7 ist der Hauptgrund, warum alle, die Ferienhäuser auf Sardinien verwalten, bei der Steuererklärung für Mieteinkünfte völlig regelkonform sein müssen. Ab dem 20. Mai 2026 müssen die Portale außerdem aufgrund der EU-Verordnung 2024/1028 Inserate ohne gültigen CIN entfernen.
Kurtaxe auf Sardinien 2026
Die Kurtaxe ist kommunal: Sie wird nur von den Gemeinden (Comuni) erhoben, die sie eingeführt haben, mit Sätzen, Zeiträumen und Befreiungen, die in der jeweiligen Satzung festgelegt sind. Sie wird vom Eigentümer oder Verwalter beim Gast eingezogen und an die Gemeinde abgeführt. Sie ist kein Einkommen des Eigentümers, aber der Eigentümer ist für die Zahlung verantwortlich; wenn das Portal die Miete einzieht, haftet auch das Portal.
| Gemeinde |
Richtbetrag |
Anwendungszeitraum |
| Alghero |
Variiert je nach Kategorie |
Ganzjährig |
| Olbia |
Variiert je nach Kategorie |
Ganzjährig |
| Palau |
Variiert je nach Kategorie |
Sommersaison |
| Santa Teresa di Gallura |
Variiert je nach Kategorie |
Sommersaison |
| San Teodoro |
Variiert je nach Kategorie |
Sommersaison |
Die in der Tabelle angegebenen Zeiträume sind nur Richtwerte: Prüfe immer die aktuelle Satzung und die Beschlüsse deiner Gemeinde, denn Beträge und Zeiträume ändern sich oft. Hier keine festen Beträge zu nennen, ist eine bewusste Entscheidung: Ein falscher Betrag würde dich Strafen kosten.
Quellensteuer bei OTAs (Airbnb, Booking.com)
Wenn das Portal die Zahlung des Gastes einzieht (Airbnb immer, Booking.com nur bei bestimmten Zahlungsarten), behält es 21 % auf alle Mieten ein, unabhängig davon, ob du die cedolare secca gewählt hast. In der Praxis:
- Das Portal behält 21 % der Bruttomiete ein, führt sie an das Finanzamt ab und stellt dir bis zum 16. März die Certificazione Unica (CU, jährliche Steuerbescheinigung) aus
- Seit 2024 ist sie immer eine Vorauszahlung: Die Mieten müssen erklärt werden, und die Quellensteuer wird von den geschuldeten Steuern abgezogen (wenn dein Satz 26 % beträgt, zahlst du die Differenz)
- Es sind keine zusätzlichen Kosten — es ist eine bereits gezahlte Steuervorauszahlung
Zahlt dagegen der Gast direkt dir, gibt es keine Quellensteuer: Du erklärst und zahlst alles selbst.
Zusammenfassung: Wann welches Regime sinnvoll ist
| Situation |
Tendenziell günstigstes Regime |
| 1 Immobilie, mittlere bis hohe Einkünfte aus Beschäftigung |
Cedolare secca 21 % |
| 2+ Immobilien, mittleres bis hohes Einkommen |
Cedolare secca (21 % auf die erste, 26 % auf die weiteren) |
| Sehr niedriges Gesamteinkommen |
Das ordentliche Regime mit dem Steuerberater (commercialista) prüfen |
| 3 oder mehr Wohnungen in der Kurzzeitvermietung |
Ab 2026 gesetzlich ein Unternehmen: Partita IVA (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer) und SCIA (Gewerbeanzeige) bei der Gemeinde |
| Jahr mit stark steigendem Einkommen |
Kein Sonderregime für Privatpersonen: cedolare oder IRPEF |
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FAQ
Wie hoch ist der Satz der cedolare secca für Kurzzeitvermietungen 2026?
Im Jahr 2026 beträgt die cedolare secca bei Kurzzeitvermietungen 21 % auf die Mieten einer einzigen Immobilie, die du in der Steuererklärung auswählst, und 26 % auf die weiteren. Die Sätze wurden durch das Haushaltsgesetz 2024 eingeführt, und das Haushaltsgesetz 2026 hat sie nicht geändert; vor 2024 lag sie für alle bei 21 %. Sie wird auf die Bruttoeinnahmen gezahlt, einschließlich der Portalprovisionen.
Muss das Einkommen aus Airbnb in Italien erklärt werden?
Ja, immer. Seit 2023 melden Plattformen wie Airbnb aufgrund der Richtlinie DAC7 der Agenzia delle Entrate jedes Jahr, wie viel du eingenommen und welche Immobilien du vermietet hast, ohne Mindestschwellen für Vermietungen. Auch die vom Portal einbehaltene Quellensteuer von 21 % ist nur eine Vorauszahlung: Die Mieten müssen trotzdem erklärt werden. Sie nicht zu erklären, setzt dich Steuerprüfungen und Strafen aus.
Wie viele Immobilien kann man kurzzeitig vermieten, bevor man als Unternehmer gilt?
Ab 2026 ist die Grenze gesetzlich festgelegt (Gesetz 199/2025): Als Privatperson darfst du im selben Jahr höchstens zwei Wohnungen kurzzeitig vermieten. Ab der dritten wird die Tätigkeit als unternehmerisch vermutet: Du brauchst eine Partita IVA und eine SCIA bei der Gemeinde und kannst die cedolare secca nicht mehr nutzen. Man kann auch mit ein oder zwei Häusern ein Unternehmen sein, wenn man organisiert Dienstleistungen wie in einem Hotel anbietet. Bei Miteigentum oder geerbten Immobilien ist die Zählweise noch nicht geklärt: Prüfe sie mit deinem Steuerberater.
Haftungsausschluss: Dieser Leitfaden dient ausschließlich der Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die Informationen sind allgemeiner Natur und auf dem Stand von Oktober 2026: Für deine konkrete Situation frag deinen Steuerberater (commercialista).
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