Fiscalidad de las viviendas vacacionales 2026 en el norte de Cerdeña
En 2026, quien alquila por períodos cortos como particular puede optar por la cedolare secca (impuesto italiano de tipo fijo sobre los alquileres): 21 % sobre los ingresos de un solo inmueble, a elegir, y 26 % sobre los demás, calculados sobre el ingreso bruto. A partir del tercer apartamento en alquiler de corta duración, la actividad se considera por ley una empresa. Elegir el régimen equivocado puede significar pagar miles de euros de más cada año. Esta guía te ofrece una visión clara de las opciones —sin sustituir a tu asesor fiscal, pero permitiéndote llegar a él con las preguntas adecuadas.
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Nota importante: esta guía tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal. La normativa sobre alquileres de corta duración está en continua evolución. Antes de tomar decisiones fiscales, consulta siempre a un asesor fiscal actualizado sobre la normativa de 2026.
Los regímenes fiscales de los alquileres de corta duración en 2026
Quien alquila una casa vacacional en Italia puede elegir entre tres regímenes principales:
| Régimen |
Tipo impositivo |
Adecuado para |
| Cedolare secca |
21 % sobre un inmueble a elegir / 26 % sobre los demás |
Quien tiene 1-2 inmuebles en alquiler de corta duración |
| Régimen ordinario del IRPEF |
Tipos progresivos 23%→43% |
Quien tiene muchas deducciones o ingresos totales bajos |
| Régimen empresarial |
Variable (IVA + IRES/IRPEF) |
Quien alquila 3 o más apartamentos (desde 2026 es una empresa por ley) |
Cedolare secca: cómo funciona en 2026
El régimen más utilizado para las casas vacacionales
La cedolare secca es un impuesto sustitutivo del IRPEF que simplifica el cálculo y a menudo reduce la carga fiscal respecto al régimen ordinario.
Qué incluye la cedolare secca
- Sustituye al IRPEF y a los recargos regionales y municipales
- No se pagan los impuestos de registro y de timbre sobre los contratos
- Sin actualización del alquiler según el ISTAT durante el contrato
Tipos 2026 (Ley de Presupuestos 2024, no modificados por la Ley de Presupuestos 2026)
- 21% — sobre los ingresos de un solo inmueble, que eliges tú en la declaración de la renta
- 26% — sobre los demás inmuebles en alquiler de corta duración (desde 2026 como máximo dos apartamentos en total: a partir del tercero se considera actividad empresarial)
Atención: el tipo del 26 % se aplica también al segundo apartamento de la misma estructura (p. ej., un dos ambientes + un estudio en el mismo edificio), no solo a inmuebles en ciudades distintas.
Quien gestiona varios inmuebles puede elegir cuál acogerá al tipo reducido del 21 % — por lo general conviene aplicarlo al inmueble que genera más ingresos.
Flat tax incremental
No afecta a los alquileres de corta duración como particular
La flat tax incremental gravaba al 15 % el aumento de ingresos respecto a los tres años anteriores, pero solo estaba prevista para 2023 y únicamente para rendimientos de actividades empresariales o de trabajo autónomo con número de IVA (partita IVA). Por tanto, no se aplica a los ingresos de los alquileres de corta duración percibidos como particular, aunque los ingresos cambien mucho de un año a otro.
Si alquilas como particular, la elección real es entre dos regímenes: cedolare secca o IRPEF ordinario.
Régimen ordinario del IRPEF
El régimen ordinario puede resultar conveniente en situaciones concretas:
- Renta total muy baja (primeros tramos del IRPEF al 23 %)
- Deducciones por recuperar (p. ej., bonus de reforma), que requieren un IRPEF suficientemente alto: los gastos reales no se deducen del alquiler, que tributa con una reducción a tanto alzado del 5 %
- Inmueble en copropiedad con situaciones de renta complejas
En general, para la mayoría de los propietarios sardos con ingresos del trabajo por cuenta ajena o de una pensión, la cedolare secca (21 % o 26 %) resulta más conveniente que el régimen ordinario.
DAC7 — la novedad que lo cambia todo
En vigor desde 2023 — impacto directo en Airbnb y Booking.com
La directiva europea DAC7 (incorporada en Italia mediante el D.Lgs. 32/2023) obliga a las plataformas digitales como Airbnb, Booking.com y Vrbo a comunicar cada año a la Agenzia delle Entrate, antes del 31 de enero, los datos de quienes alquilan a través de ellas: ingresos por trimestre, días alquilados, comisiones y dirección de cada inmueble.
Qué significa en la práctica
- La Agencia Tributaria italiana ya sabe cuánto has ganado en las OTA
- No declarar los ingresos por alquiler de corta duración se ha vuelto mucho más arriesgado
- En los alquileres no hay ningún umbral mínimo: se comunican todos los anfitriones, incluso con una sola reserva
DAC7 es el motivo principal por el que quien gestiona casas vacacionales en Cerdeña debe estar completamente en regla con la declaración de la renta por los ingresos del alquiler. Además, desde el 20 de mayo de 2026, con el Reglamento UE 2024/1028, los portales deben retirar los anuncios sin CIN válido.
Tasa turística en Cerdeña 2026
La tasa turística es municipal: solo la aplican los Ayuntamientos que la han instituido, con tarifas, periodos y exenciones fijados por su propio reglamento. La cobra al huésped el propietario o el gestor, que la ingresa al Ayuntamiento. No es un ingreso del propietario, pero el propietario es responsable del pago; si es el portal quien cobra el alquiler, el portal también responde.
| Municipio |
Importe orientativo |
Período de aplicación |
| Alghero |
Varía según la categoría |
Todo el año |
| Olbia |
Varía según la categoría |
Todo el año |
| Palau |
Varía según la categoría |
Temporada de verano |
| Santa Teresa di Gallura |
Varía según la categoría |
Temporada de verano |
| San Teodoro |
Varía según la categoría |
Temporada de verano |
Los periodos indicados en la tabla son solo orientativos: comprueba siempre el reglamento y los acuerdos actualizados de tu Ayuntamiento, porque los importes y los periodos cambian a menudo. No indicar aquí cifras fijas es una decisión deliberada: un importe equivocado te costaría sanciones.
Retención a cuenta sobre las OTA (Airbnb, Booking.com)
Cuando es el portal quien cobra el pago del huésped (Airbnb siempre, Booking.com solo con algunas modalidades de pago), retiene el 21 % de todos los alquileres, hayas elegido o no la cedolare secca. En la práctica:
- El portal retiene el 21 % del alquiler bruto, lo ingresa a Hacienda y, antes del 16 de marzo, te entrega la Certificazione Unica
- Desde 2024 es siempre un anticipo: los alquileres deben declararse y la retención se descuenta de los impuestos debidos (si tu tipo es el 26 %, pagas la diferencia)
- No es un coste adicional — es un anticipo de impuestos ya pagado
Si en cambio el huésped te paga directamente a ti, no hay ninguna retención: declaras y pagas todo tú.
Resumen: cuándo conviene cada opción
| Situación |
Régimen normalmente más conveniente |
| 1 inmueble, ingresos medios-altos del trabajo |
Cedolare secca 21 % |
| 2 o más inmuebles, ingresos medios-altos |
Cedolare secca (21 % sobre el primero, 26 % sobre los demás) |
| Renta total muy baja |
Valorar el régimen ordinario con un asesor fiscal |
| 3 o más apartamentos en alquiler de corta duración |
Actividad empresarial por ley desde 2026: número de IVA y SCIA en el Ayuntamiento |
| Año con un fuerte aumento de ingresos |
Ningún régimen especial para particulares: cedolare secca o IRPEF |
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La fiscalidad es solo una parte.
La verdadera ganancia está en la gestión integral:
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- Alta ocupación
- Distribución correcta
- Optimización fiscal
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tipo de la cedolare secca sobre los alquileres de corta duración en 2026?
En 2026 la cedolare secca sobre los alquileres de corta duración es del 21 % sobre los alquileres de un solo inmueble, elegido por ti en la declaración, y del 26 % sobre los demás. Los tipos se introdujeron con la Ley de Presupuestos de 2024 y la Ley de Presupuestos de 2026 no los ha cambiado; antes de 2024 era del 21 % para todos. Se paga sobre el ingreso bruto, incluidas las comisiones de los portales.
¿Hay que declarar en Italia los ingresos de Airbnb?
Sí, siempre. Desde 2023, con la directiva DAC7, plataformas como Airbnb comunican cada año a la Agencia Tributaria italiana (Agenzia delle Entrate) cuánto has cobrado y qué inmuebles has alquilado, sin umbrales mínimos para los alquileres. Incluso la retención del 21 % que aplica el portal es solo un anticipo: los alquileres hay que declararlos de todos modos. No declararlos te expone a inspecciones y sanciones.
¿Cuántos inmuebles se pueden alquilar por periodos cortos antes de ser considerado empresario?
Desde 2026 el límite está fijado por ley (L. 199/2025): como particular puedes alquilar por periodos cortos como máximo dos apartamentos en el mismo año. A partir del tercero se presume que la actividad es empresarial: hacen falta número de IVA (partita IVA) y SCIA en el Ayuntamiento, y ya no puedes aplicar la cedolare secca. También se puede ser empresa con una o dos casas, si ofreces servicios de tipo hotelero de forma organizada. En caso de copropiedad o inmuebles heredados, el cómputo todavía no está aclarado: consúltalo con tu asesor fiscal.
Aviso legal: esta guía tiene una finalidad meramente informativa y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. La información es de carácter general y está actualizada a octubre de 2026: para tu situación concreta consúltalo con tu asesor fiscal.
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