Affitti Brevi in Sardegna: Normative 2026 e Come Essere in Regola
Nel 2026 chi affitta per brevi periodi in Sardegna deve avere CIN e codice regionale IUN, comunicare ogni ospite alla Questura con Alloggiati Web entro 24 ore e alla Regione con ROSS1000, e avere in casa rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori. Da privato può usare la cedolare secca (21% su una casa a scelta, 26% sulle altre) fino a due appartamenti: dal terzo è impresa. Le vere novità del 2026 sono due: la soglia d’impresa scesa a tre appartamenti (L. 199/2025) e, dal 20 maggio, la rimozione dai portali degli annunci senza CIN. Chi non è in regola rischia sanzioni concrete.
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CIN – Codice Identificativo Nazionale
Obbligatorio — Sanzione fino a €8.000
Cos’è e come ottenerlo
Il CIN è obbligatorio per tutte le locazioni turistiche brevi in Italia dal 2024 (Legge 191/2023, art. 13-ter D.L. 145/2023). In Sardegna va indicato insieme al codice regionale IUN, che si chiede prima alla Regione.
Si richiede tramite il portale del Ministero del Turismo: bdsr.ministeroturismo.gov.it
Deve comparire obbligatoriamente:
- In tutti gli annunci online (Airbnb, Booking, sito proprio)
- Nel contratto o nella comunicazione di prenotazione
- All’esterno della struttura (targa visibile)
⚠️ Sanzioni: da €800 a €8.000 se il CIN non è stato richiesto; da €500 a €5.000 se non è esposto o non è indicato nell’annuncio. Dal 20 maggio 2026 (Regolamento UE 2024/1028) Airbnb, Booking e gli altri portali devono rimuovere gli annunci senza CIN valido.
Alloggiati Web e ROSS1000
Obbligatorio per ogni ospite
Comunicazione alla Questura
Ogni ospite va registrato sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo. Vale per qualsiasi durata del soggiorno; per una sola notte (fino a 24 ore) il termine è di 6 ore. Dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 9101/2025 l’ospite va identificato di persona o in videochiamata in tempo reale: il solo invio dei documenti con keybox non basta.
- Richiede accreditamento preventivo alla Questura competente
- In Sardegna ogni soggiorno va comunicato anche alla Regione con ROSS1000 (ex SIRED), per le statistiche: è un obbligo distinto da Alloggiati Web
- Può essere delegato a un gestore con apposita autorizzazione scritta
Esistono software gestionali (PMS) che automatizzano l’invio ad Alloggiati Web ad ogni check-in. Se gestisci più di una casa, è quasi obbligatorio adottarne uno.
Quando Serve la Partita IVA
Uno degli aspetti più delicati è la distinzione tra locazione occasionale e attività imprenditoriale.
| Situazione |
Regime |
Cosa serve |
| 1–2 immobili, gestione privata |
Privato |
CIN + IUN, comunicazione al Comune, Alloggiati, ROSS1000; cedolare facoltativa |
| 3+ appartamenti (dal 2026) |
Imprenditoriale per legge |
P.IVA + SCIA al SUAPE del Comune |
| Attività continuativa con servizi |
Imprenditoriale |
P.IVA, SCIA, previdenza |
Attenzione: dal terzo appartamento l’impresa è presunta per legge, senza prova contraria; ma anche con una o due case contano la continuità, i servizi offerti (pulizie, colazione, concierge) e le modalità di gestione. Ogni caso va valutato individualmente con un commercialista.
Cedolare Secca nel 2026: Cosa Cambia Davvero
| Situazione |
Aliquota |
Note |
| 1 immobile a scelta (con o senza portali) |
21% |
Lo scegli tu nella dichiarazione dei redditi |
| 2° immobile in affitto breve |
26% |
Se il portale incassa, trattiene il 21% come acconto |
| Casa ereditata o in comproprietà, se hai già un immobile al 21% |
26% |
Il 21% vale per una sola unità per contribuente |
| 3+ appartamenti (impresa per legge dal 2026) |
Reddito d’impresa |
Cedolare non applicabile |
Molti proprietari applicano aliquote non corrette senza saperlo. Quando è il portale a incassare (Airbnb sempre, Booking.com solo con alcune modalità di pagamento) trattiene il 21% come acconto: i canoni vanno comunque dichiarati e, se la tua aliquota è il 26%, versi la differenza in dichiarazione dei redditi.
DAC7 e Certificazione Unica
Dal 2023 (D.Lgs. 32/2023, direttiva DAC7) le piattaforme digitali (Airbnb, Booking, Vrbo) comunicano ogni anno all’Agenzia delle Entrate, entro il 31 gennaio, i dati di chi affitta tramite loro: incassi per trimestre, giorni affittati, commissioni e indirizzo degli immobili. Per gli affitti non c’è nessuna soglia minima: la soglia di 30 operazioni o €2.000 vale solo per chi vende beni.
- I tuoi dati sono già in mano al Fisco — inutile non dichiarare
- Se incassano il canone, i portali applicano la ritenuta e rilasciano la Certificazione Unica entro il 16 marzo (dalla CU 2026 con il CIN)
- I dati della CU vanno riportati nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), dove la ritenuta si scala dalle imposte
Tassa di Soggiorno in Sardegna 2026
Molti comuni sardi hanno introdotto o aumentato la tassa di soggiorno: gli importi variano per categoria: verifica sempre il regolamento aggiornato del tuo Comune. Il responsabile del pagamento è il proprietario, insieme al portale se è il portale a incassare il canone. Non è una tassa del proprietario: va riscossa dagli ospiti e versata al Comune.
| Comune |
Importo |
Note |
| Stintino |
Varia per categoria |
Stagionale |
| Alghero |
Varia per categoria |
Varia per categoria |
| Palau |
Varia per categoria |
Stagionale |
| San Teodoro |
Varia per categoria |
Stagionale |
| Altri comuni |
Varia per categoria |
Verificare con il Comune |
Tabella Riepilogativa Obblighi 2026
| Obbligo |
Chi |
Scadenza |
Sanzione |
| CIN visibile |
Tutti |
Sempre |
€500–€5.000 (€800–€8.000 se il CIN manca) |
| Alloggiati Web |
Tutti |
Entro 24h (6h se 1 notte) |
Reato: arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a €206 |
| Tassa soggiorno |
Comuni con delibera |
Rendicontazione periodica |
Interessi + sanzioni |
| Dichiarazione redditi |
Tutti |
Modello 730/PF |
Accertamento fiscale |
| DAC7 (dati piattaforme) |
Automatico |
Entro il 31 gennaio dell’anno dopo |
Già comunicato al Fisco |
AffittaSardegna segue per i proprietari del Nord Sardegna gli adempimenti di ogni soggiorno: CIN e IUN negli annunci, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e dati pronti per il commercialista.
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FAQ – Normative Affitti Brevi Sardegna 2026
È obbligatorio il CIN per affittare in Sardegna nel 2026?
Sì. Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio per tutte le locazioni brevi turistiche in Italia dal 2024. Va richiesto sul portale del Ministero del Turismo, esposto all’esterno della struttura e inserito in tutti gli annunci online insieme al codice regionale IUN. Senza CIN la sanzione va da €800 a €8.000, e dal 20 maggio 2026 i portali rimuovono gli annunci senza CIN valido.
Qual è l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
Nel 2026 la cedolare secca per gli affitti brevi è al 21% sui canoni di un solo immobile, scelto da te nella dichiarazione, e al 26% sugli altri, con o senza portali. Si paga sull’incasso lordo, commissioni comprese. Se il portale incassa, trattiene il 21% come acconto: chi è al 26% versa la differenza in dichiarazione.
Quando serve la partita IVA per affittare case vacanze in Sardegna?
Dal 2026 la partita IVA serve per legge se affitti per brevi periodi tre o più appartamenti nello stesso anno (L. 199/2025): in quel caso servono anche la SCIA al SUAPE del Comune e non si può usare la cedolare secca. Può servire anche con una o due case, se offri con continuità servizi di tipo alberghiero (pulizie giornaliere, colazione, concierge). Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate a ottobre 2026: per la tua situazione specifica verifica con il tuo commercialista.
Cos’è il DAC7 e come riguarda i proprietari di case vacanze?
Il DAC7 è la direttiva europea che obbliga le piattaforme digitali (Airbnb, Booking, Vrbo) a comunicare all’Agenzia delle Entrate quanto hai incassato e quali immobili hai affittato, senza soglie minime per gli affitti. I dati vengono inviati ogni anno entro il 31 gennaio: il Fisco li riceve prima che tu faccia la dichiarazione.
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