Locations courtes en Sardaigne : réglementation 2026 et comment s'y conformer
En 2026, toute personne qui loue pour de courtes durées en Sardaigne doit avoir le CIN et le code régional IUN, déclarer chaque hôte à la Questura via Alloggiati Web dans un délai de 24 heures et à la Région via ROSS1000, et disposer chez elle de détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone ainsi que d'extincteurs. En tant que particulier, tu peux opter pour la cedolare secca (21 % sur un logement au choix, 26 % sur les autres) jusqu'à deux appartements : à partir du troisième, c'est une activité d'entreprise. Les vraies nouveautés de 2026 sont au nombre de deux : le seuil d'entreprise est descendu à trois appartements (L. 199/2025) et, à partir du 20 mai, les annonces sans CIN sont retirées des portails. Ceux qui ne sont pas en règle risquent des sanctions concrètes.
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CIN – Code d’identification national
Obligatoire — sanction jusqu’à 8 000 €
Ce que c’est et comment l’obtenir
Le CIN est obligatoire pour toutes les locations touristiques de courte durée en Italie depuis 2024 (loi 191/2023, art. 13-ter du D.L. 145/2023). En Sardaigne, il doit être indiqué avec le code régional IUN, que l'on demande d'abord à la Région.
Tu le demandes via le portail du ministère du Tourisme : bdsr.ministeroturismo.gov.it
Il doit obligatoirement figurer :
- Dans toutes les annonces en ligne (Airbnb, Booking.com, site propre)
- Dans le contrat ou dans la confirmation de réservation
- À l’extérieur du logement (plaque visible)
⚠️ Sanctions : de 800 € à 8 000 € si le CIN n'a pas été demandé ; de 500 € à 5 000 € s'il n'est pas affiché ou n'est pas indiqué dans l'annonce. À partir du 20 mai 2026 (règlement UE 2024/1028), Airbnb, Booking.com et les autres portails doivent retirer les annonces sans CIN valide.
Alloggiati Web et ROSS1000
Obligatoire pour chaque hôte
Déclaration à la Questura (police)
Chaque hôte doit être enregistré sur le portail Alloggiati Web de la Police d’État dans les 24 heures suivant l’arrivée. Cela vaut pour toute durée de séjour ; pour une seule nuit (jusqu'à 24 heures), le délai est de 6 heures. Depuis l'arrêt du Conseil d'État n° 9101/2025, l'hôte doit être identifié en personne ou en visioconférence en temps réel : le simple envoi des documents avec une keybox ne suffit pas.
- Nécessite une accréditation préalable auprès de la Questura compétente
- En Sardaigne, chaque séjour doit aussi être déclaré à la Région via ROSS1000 (ex-SIRED), à des fins statistiques : c'est une obligation distincte d'Alloggiati Web
- Peut être délégué à un gestionnaire disposant d’une autorisation écrite spécifique
Il existe des logiciels de gestion (PMS) qui automatisent l’envoi à Alloggiati Web à chaque arrivée. Si tu gères plus d’une maison, il est presque obligatoire d’en adopter un.
Quand le numéro de TVA (P.IVA) est nécessaire
L’un des aspects les plus délicats est la distinction entre location occasionnelle et activité entrepreneuriale.
| Situation |
Régime |
Ce qu’il faut |
| 1 à 2 biens, gestion privée |
Particulier |
CIN + IUN, communication à la commune, Alloggiati, ROSS1000 ; cedolare secca facultative |
| 3 appartements ou plus (à partir de 2026) |
Entrepreneuriale de plein droit |
P.IVA + SCIA auprès du SUAPE de la commune |
| Activité continue avec services |
Entrepreneuriale |
P.IVA, SCIA, cotisations sociales |
Attention : à partir du troisième appartement, l'activité d'entreprise est présumée de plein droit, sans preuve contraire ; mais même avec une ou deux maisons, comptent aussi la continuité, les services offerts (ménage, petit-déjeuner, conciergerie) et les modalités de gestion. Chaque cas doit être évalué individuellement avec un expert-comptable.
Cedolare secca en 2026 : ce qui change vraiment
| Situation |
Taux |
Remarques |
| 1 bien au choix (avec ou sans portails) |
21% |
Tu le choisis toi-même dans la déclaration de revenus |
| 2e bien en location de courte durée |
26% |
Si le portail encaisse le paiement, il retient 21 % à titre d'acompte |
| Maison héritée ou en copropriété, si tu as déjà un bien à 21 % |
26% |
Le taux de 21 % ne s'applique qu'à un seul bien par contribuable |
| 3 appartements ou plus (entreprise de plein droit à partir de 2026) |
Revenu d'entreprise |
Cedolare secca non applicable |
Beaucoup de propriétaires appliquent sans le savoir des taux incorrects. Lorsque c'est le portail qui encaisse (Airbnb toujours, Booking.com seulement avec certains modes de paiement), il retient 21 % à titre d'acompte : les loyers doivent de toute façon être déclarés et, si ton taux est de 26 %, tu verses la différence dans la déclaration de revenus.
DAC7 et Certificazione Unica
Depuis 2023 (décret législatif 32/2023, directive DAC7), les plateformes numériques (Airbnb, Booking.com, Vrbo) communiquent chaque année à l'Agenzia delle Entrate, avant le 31 janvier, les données de ceux qui louent par leur intermédiaire : recettes par trimestre, jours loués, commissions et adresse des biens. Pour les locations, il n'existe aucun seuil minimum : le seuil de 30 opérations ou 2 000 € ne vaut que pour ceux qui vendent des biens.
- Le fisc a déjà tes données — inutile de ne pas déclarer
- S'ils encaissent le loyer, les portails appliquent la retenue et délivrent la Certificazione Unica (attestation fiscale annuelle) avant le 16 mars (à partir de la CU 2026 avec le CIN)
- Les données de la CU doivent être reportées dans la déclaration de revenus (730 ou Redditi PF), où la retenue est déduite des impôts
Taxe de séjour en Sardaigne 2026
De nombreuses communes sardes ont introduit ou augmenté la taxe de séjour : les montants varient selon la catégorie : vérifie toujours le règlement à jour de ta commune. Le responsable du paiement est le propriétaire, avec le portail si c'est le portail qui encaisse le loyer. Ce n'est pas une taxe du propriétaire : elle doit être perçue auprès des hôtes et reversée à la commune.
| Commune |
Montant |
Remarques |
| Stintino |
Varie selon la catégorie |
Saisonnier |
| Alghero |
Varie selon la catégorie |
Varie selon la catégorie |
| Palau |
Varie selon la catégorie |
Saisonnier |
| San Teodoro |
Varie selon la catégorie |
Saisonnier |
| Autres communes |
Varie selon la catégorie |
À vérifier auprès de la commune |
Tableau récapitulatif des obligations 2026
| Obligation |
Qui |
Échéance |
Sanction |
| CIN visible |
Tous |
Toujours |
500–5 000 € (800–8 000 € si le CIN est absent) |
| Alloggiati Web |
Tous |
Sous 24 h (6 h pour 1 nuit) |
Infraction pénale : arrêt jusqu'à 3 mois ou amende jusqu'à 206 € |
| Taxe de séjour |
Communes ayant adopté une délibération |
Déclaration périodique |
Intérêts + pénalités |
| Déclaration de revenus |
Tous |
Modèle 730/PF |
Contrôle fiscal |
| DAC7 (données des plateformes) |
Automatique |
Avant le 31 janvier de l'année suivante |
Déjà communiqué au fisc |
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FAQ – Réglementation des locations de courte durée en Sardaigne 2026
Le CIN est-il obligatoire pour louer en Sardaigne en 2026 ?
Oui. Le CIN (Codice Identificativo Nazionale, code d'identification national) est obligatoire pour toutes les locations touristiques de courte durée en Italie depuis 2024. Il faut le demander sur le portail du ministère du Tourisme, l'afficher à l'extérieur du logement et l'indiquer dans toutes les annonces en ligne avec le code régional IUN. Sans CIN, l'amende va de 800 € à 8 000 €, et depuis le 20 mai 2026 les plateformes suppriment les annonces sans CIN valide.
Quel est le taux de la cedolare secca (impôt forfaitaire italien sur les revenus locatifs) pour les locations de courte durée en 2026 ?
En 2026, la cedolare secca pour les locations de courte durée est de 21% sur les loyers d'un seul bien, choisi par toi dans la déclaration, et à 26 % sur les autres, avec ou sans plateformes. Elle se paie sur l'encaissement brut, commissions comprises. Si la plateforme encaisse, elle retient 21 % à titre d'acompte : celui qui est à 26 % verse la différence dans sa déclaration.
Quand faut-il un numéro de TVA (partita IVA) pour louer des maisons de vacances en Sardaigne ?
Depuis 2026, le numéro de TVA (partita IVA) est obligatoire par la loi si tu loues pour de courtes durées trois appartements ou plus dans la même année (L. 199/2025) : dans ce cas, il faut aussi la SCIA auprès du SUAPE de la commune et tu ne peux pas utiliser la cedolare secca (le régime d'imposition forfaitaire des loyers). Il peut aussi être nécessaire avec une ou deux maisons, si tu proposes de façon continue des services de type hôtelier (ménage quotidien, petit-déjeuner, conciergerie). Les informations sont de nature générale et à jour en octobre 2026 : pour ta situation précise, vérifie avec ton expert-comptable.
Qu'est-ce que le DAC7 et en quoi concerne-t-il les propriétaires de maisons de vacances ?
La DAC7 est la directive européenne qui oblige les plateformes numériques (Airbnb, Booking.com, Vrbo) à communiquer à l'Agenzia delle Entrate (l'administration fiscale italienne) combien tu as encaissé et quels biens tu as loués, sans seuil minimum pour les locations. Les données sont transmises chaque année avant le 31 janvier : le fisc les reçoit avant que tu fasses ta déclaration.
À lire aussi :
→ Guide complet du nord de la Sardaigne 2027
