Wynajem krótkoterminowy na Sardynii: przepisy z 2026 r. i sposoby ich przestrzegania
W 2026 roku osoba wynajmująca na krótkie okresy na Sardynii musi mieć CIN i regionalny kod IUN, zgłaszać każdego gościa do Questury przez Alloggiati Web w ciągu 24 godzin oraz do Regionu przez ROSS1000, a także mieć w domu czujniki gazu i tlenku węgla oraz gaśnice. Jako osoba prywatna możesz skorzystać z cedolare secca (21% dla jednego wybranego mieszkania, 26% dla pozostałych) do dwóch apartamentów: od trzeciego jest to działalność gospodarcza. Prawdziwe nowości 2026 roku są dwie: próg działalności gospodarczej obniżony do trzech apartamentów (L. 199/2025) oraz usuwanie z portali ogłoszeń bez CIN od 20 maja. Kto nie dopełnia obowiązków, naraża się na realne kary.
Masz dom w północnej Sardynii, który chcesz wynajmować?
Zajmujemy się tym od 2011 roku: rezerwacje, goście, obsługa. Ty odbierasz przychody, resztą zajmujemy się my.
Poproś o bezpłatną wycenę →
CIN – Krajowy kod identyfikacyjny
Obowiązkowe — kara do 8 000 €
Czym jest i jak go uzyskać
CIN jest obowiązkowy dla wszystkich krótkoterminowych wynajmów turystycznych we Włoszech od 2024 roku (ustawa 191/2023, art. 13-ter D.L. 145/2023). Na Sardynii należy go podać razem z regionalnym kodem IUN, o który wnioskuje się najpierw w Regionie.
Wniosek składasz przez portal Ministerstwa Turystyki: bdsr.ministeroturismo.gov.it
Musi obowiązkowo znajdować się:
- We wszystkich ogłoszeniach online (Airbnb, Booking.com, własna strona)
- W umowie lub w potwierdzeniu rezerwacji
- Na zewnątrz obiektu (widoczna tabliczka)
⚠️ Kary: od 800 € do 8 000 €, jeśli nie złożono wniosku o CIN; od 500 € do 5 000 €, jeśli nie jest wyeksponowany lub nie został podany w ogłoszeniu. Od 20 maja 2026 roku (rozporządzenie UE 2024/1028) Airbnb, Booking.com i inne portale muszą usuwać ogłoszenia bez ważnego CIN.
Alloggiati Web i ROSS1000
Obowiązkowe dla każdego gościa
Zgłoszenie do Questury (policji)
Każdy gość musi zostać zarejestrowany na portalu Alloggiati Web Policji Państwowej w ciągu 24 godzin od przyjazdu. Dotyczy to pobytu o dowolnej długości; w przypadku jednej nocy (do 24 godzin) termin wynosi 6 godzin. Po wyroku Rady Stanu nr 9101/2025 gość musi zostać zidentyfikowany osobiście lub przez wideorozmowę w czasie rzeczywistym: samo przesłanie dokumentów z użyciem keyboxa nie wystarcza.
- Wymaga wcześniejszej akredytacji we właściwej Questurze
- Na Sardynii każdy pobyt należy zgłosić także do Regionu przez ROSS1000 (dawniej SIRED), do celów statystycznych: jest to obowiązek odrębny od Alloggiati Web
- Można go delegować zarządcy na podstawie odrębnego pisemnego upoważnienia
Istnieją systemy zarządzania (PMS), które automatyzują wysyłanie danych do Alloggiati Web przy każdym zameldowaniu. Jeśli zarządzasz więcej niż jednym domem, korzystanie z takiego systemu jest niemal obowiązkowe.
Kiedy potrzebny jest numer VAT (P.IVA)
Jednym z najdelikatniejszych aspektów jest rozróżnienie między najmem okazjonalnym i działalnością przedsiębiorczą.
| Sytuacja |
System |
Co jest potrzebne |
| 1–2 nieruchomości, zarządzanie prywatne |
Osoba prywatna |
CIN + IUN, zgłoszenie do gminy, Alloggiati, ROSS1000; cedolare secca opcjonalna |
| 3+ apartamenty (od 2026 roku) |
Działalność gospodarcza z mocy prawa |
P.IVA + SCIA w SUAPE gminy |
| Działalność ciągła z usługami |
Przedsiębiorcza |
Numer VAT (Partita IVA), SCIA, składki emerytalne |
Uwaga: od trzeciego apartamentu z mocy prawa domniemywa się prowadzenie działalności gospodarczej, bez możliwości przedstawienia dowodu przeciwnego; ale także przy jednym lub dwóch domach liczą się ciągłość, oferowane usługi (sprzątanie, śniadanie, concierge) oraz sposób zarządzania. Każdy przypadek należy ocenić indywidualnie z księgowym.
Cedolare secca w 2026 roku: co naprawdę się zmienia
| Sytuacja |
Stawka |
Uwagi |
| 1 nieruchomość do wyboru (z portalami lub bez) |
21% |
Wybierasz ją sam w zeznaniu podatkowym |
| 2. nieruchomość w wynajmie krótkoterminowym |
26% |
Jeśli portal pobiera płatność, zatrzymuje 21% jako zaliczkę |
| Odziedziczony dom lub dom we współwłasności, jeśli masz już nieruchomość opodatkowaną 21% |
26% |
Stawka 21% obowiązuje tylko dla jednego lokalu na podatnika |
| 3+ apartamenty (działalność gospodarcza z mocy prawa od 2026 roku) |
Dochód z działalności gospodarczej |
Cedolare secca nie ma zastosowania |
Wielu właścicieli nieświadomie stosuje niewłaściwe stawki. Gdy to portal pobiera płatność (Airbnb zawsze, Booking.com tylko przy niektórych metodach płatności), zatrzymuje 21% jako zaliczkę: czynsze i tak trzeba zadeklarować, a jeśli Twoja stawka wynosi 26%, różnicę dopłacasz w zeznaniu podatkowym.
DAC7 i Certificazione Unica
Od 2023 roku (dekret z mocą ustawy 32/2023, dyrektywa DAC7) platformy cyfrowe (Airbnb, Booking.com, Vrbo) co roku do 31 stycznia przekazują włoskiemu urzędowi skarbowemu (Agenzia delle Entrate) dane osób wynajmujących przez nie: przychody w ujęciu kwartalnym, liczbę wynajętych dni, prowizje i adres nieruchomości. W przypadku wynajmu nie obowiązuje żaden próg minimalny: próg 30 transakcji lub 2000 € dotyczy tylko sprzedających towary.
- Fiskus już ma twoje dane — nie ma sensu ich nie deklarować
- Jeśli pobierają czynsz, portale stosują potrącenie i wystawiają Certificazione Unica (roczne zaświadczenie podatkowe) do 16 marca (od CU 2026 z kodem CIN)
- Dane z CU należy wpisać do zeznania podatkowego (730 lub Redditi PF), gdzie potrącony podatek odlicza się od należnego podatku
Opłata turystyczna na Sardynii 2026
Wiele sardyńskich gmin wprowadziło lub podniosło opłatę turystyczną: kwoty różnią się w zależności od kategorii: zawsze sprawdzaj aktualny regulamin swojej gminy. Odpowiedzialnym za zapłatę jest właściciel, razem z portalem, jeśli to portal pobiera czynsz. To nie jest podatek właściciela: jest pobierana od gości i odprowadzana do gminy.
| Gmina |
Kwota |
Uwagi |
| Stintino |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezonowy |
| Alghero |
Różni się w zależności od kategorii |
Różni się w zależności od kategorii |
| Palau |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezonowy |
| San Teodoro |
Różni się w zależności od kategorii |
Sezonowy |
| Inne gminy |
Różni się w zależności od kategorii |
Sprawdź w gminie |
Tabela podsumowująca obowiązki 2026
| Obowiązek |
Kto |
Termin |
Kara |
| Widoczny CIN |
Wszyscy |
Zawsze |
500–5000 € (800–8000 €, jeśli brakuje CIN) |
| Alloggiati Web |
Wszyscy |
W ciągu 24 godzin (6 godzin przy 1 nocy) |
Przestępstwo: areszt do 3 miesięcy lub grzywna do 206 € |
| Opłata turystyczna |
Gminy z uchwałą |
Okresowe rozliczenie |
Odsetki + kary |
| Zeznanie podatkowe |
Wszyscy |
Modello 730/PF |
Kontrola skarbowa |
| DAC7 (dane platform) |
Automatyczny |
Do 31 stycznia następnego roku |
Już zgłoszone do urzędu skarbowego |
AffittaSardegna zajmuje się dla właścicieli z północnej Sardynii formalnościami przy każdym pobycie: CIN i IUN w ogłoszeniach, Alloggiati Web, opłata turystyczna i dane gotowe dla księgowego.
📋 Zaproponuj swoją nieruchomość
FAQ – Przepisy o wynajmie krótkoterminowym na Sardynii 2026
Czy CIN jest obowiązkowy do wynajmu na Sardynii w 2026 roku?
Tak. CIN (Codice Identificativo Nazionale, krajowy kod identyfikacyjny) jest obowiązkowy dla wszystkich krótkoterminowych wynajmów turystycznych we Włoszech od 2024 roku. Trzeba o niego wystąpić na portalu Ministerstwa Turystyki, umieścić go na zewnątrz obiektu i podać we wszystkich ogłoszeniach online wraz z regionalnym kodem IUN. Bez CIN kara wynosi od 800 € do 8000 €, a od 20 maja 2026 roku portale usuwają ogłoszenia bez ważnego CIN.
Jaka jest stawka cedolare secca (włoski podatek ryczałtowy od przychodów z najmu) przy wynajmie krótkoterminowym w 2026 roku?
W 2026 roku cedolare secca przy wynajmie krótkoterminowym wynosi 21% od czynszów z jednej nieruchomości, wybranej przez ciebie w zeznaniu, oraz 26% od pozostałych, z portalami lub bez nich. Płaci się od przychodu brutto, wliczając prowizje. Jeśli portal pobiera płatność, zatrzymuje 21% jako zaliczkę: kto jest na 26%, wpłaca różnicę w zeznaniu.
Kiedy potrzebny jest numer VAT (partita IVA), aby wynajmować domy wakacyjne na Sardynii?
Od 2026 roku numer VAT (partita IVA) jest wymagany z mocy prawa, jeśli wynajmujesz krótkoterminowo trzy lub więcej mieszkań w tym samym roku (L. 199/2025): w takim przypadku potrzebna jest też SCIA w SUAPE gminy i nie można korzystać z cedolare secca (ryczałtowego podatku od najmu). Może być potrzebny także przy jednym lub dwóch domach, jeśli stale oferujesz usługi typu hotelowego (codzienne sprzątanie, śniadanie, concierge). Informacje mają charakter ogólny i są aktualne na październik 2026 roku: w swojej konkretnej sytuacji skonsultuj się z księgowym.
Czym jest DAC7 i jak dotyczy właścicieli domów wakacyjnych?
DAC7 to dyrektywa unijna, która zobowiązuje platformy cyfrowe (Airbnb, Booking.com, Vrbo) do przekazywania Agenzia delle Entrate (włoskiemu urzędowi skarbowemu) informacji o tym, ile zarobiłeś i jakie nieruchomości wynająłeś, bez minimalnych progów dla wynajmu. Dane są przesyłane co roku do 31 stycznia: fiskus otrzymuje je, zanim złożysz zeznanie.
Przeczytaj też:
→ Kompletny przewodnik po północnej Sardynii 2027
